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银行在审批购房者（投资者）的最大贷款额度时，主要依据购房者所能承担的最大债务率为基准。

在审批普通的购房贷款额度时，银行主要依据购房者的两种债务率：GDS 和TDS；前者为Gross Debt Service Ratio,  后者为Total Debt Service Ratio. 

如果购房者 (投资者) 拥有多套出租房，或者投资者要投资商业类地产或者小型商业类地产，银行还需要考察DSCR,  or Debt Service Coverage Ratio.

1、GDS

GDS是指所通过贷款购买（投资）的房产后预计产生的债务水平与投资者的家庭总收入的比率。

所购买房产的预计债务（成本支出）包括地产税、每月偿还贷款金额（本金+利息）、公寓管理费。

家庭总收入包括工资收入、房产出租收入、其他佣金收入、（政府）给年龄在18岁以下孩子的生活补贴费用、其他投资收入；等等。

关于GDS的计算公式如下：

GDS = (PI + T + H + Condo fee) / Household Income

PI: Principal and Interest,

T: Property Tax

H: Heating fee

2、TDS

TDS是指通过贷款购买（投资）房产后预计所产生的债务额，再加上申请人的现有其他债务额。

例如，车贷(买车贷款或者租车的月付)、其他房贷、学生贷款、信用卡贷款、个人信用贷款，等等其他债务的总和，最后与家庭总收入的比率。

其计算公式如下：

TDS = (PI + T + H + condo fee + other debts)/Household Income

Other debts: Car loan, Other mortgages, Student loan, HELOC, line of Credit

3、DSCR

DSCR是当投资商业类地产，或者投资多套出租房产时，银行一般需要计算的一种债务率指标。这种债务率是指经营该房产的净收入与该房产所承担的债务的比率。

用公式表示如下：

DSCR = NOI / (Principal + Interest)

NOI = Net Operation Income, 经营房产的净收入

Principal + Interest:  偿还贷款的本金和利息。

如果采用年度的数据，那么，以上两个数据都需要采用年度的数据。

4、GDS/TDS 的基准

在加拿大申请A类贷款（优质类贷款）时，购房者（投资者）的GDS/TDS的最高标准为39%/44%；而且，要求申请人的最低信用分数为680；如果申请人的信用分数低于680分，比如只有650分时，那么，购房者所获得的最大贷款额度不能使其GDS/TDS超过35%/42%. 

从2018年1月1日开始，加拿大联邦政府规定，所有由联邦政府所管理的金融机构在审批投资者（购房者）的最大贷款额度时，必须用压力测试利率来审批购房者的最大贷款额度。这就是说，在计算GDS/TDS中的偿还贷款金额(PI)时，必须用压力测试利率来计算，而不是用购房者实际获得的贷款利率(contract rate), 同时必须用分摊期为25年的标准来计算。

例如，某购房者申请贷款额度为$400,000 ，贷款利率为3.99%，那么，压力测试利率将以下列二者中最高者为准：加拿大银行5年期房贷的基准利率（目前为5.25%）或者购房者的合同利率(3.99%) + 2%。

既然在这个例子中，合同利率3.99% + 2% = 5.99% > 5.25%, 那么，计算购房者的GDS/TDS就要用5.99%，而不是5.25%.

按照这个压力测试利率来计算购房者预计的GDS/TDS，而且使其债务率(GDS/TDS) 水平不能超过39%/44%。

如果某投资者想要获得的最大贷款额度使其GDS/TDS 的债务率水平高于39%/44%，那么，在现有的市场条件下，可以选择A - 类(Near Prime A，或者被称为接近于优质类的贷款)，或者B 类贷款产品(也被称为次级类贷款)，以获得其所需要的最大贷款额度。因为在A - 类或者B 类贷款产品中，提供贷款的金融机构（银行或者信用社，或者信托公司）可以把债务率(GDS/TDS)的水平提高到45%/50%, 或者50%/50%, 或者采取更灵活的债务率水准。有些金融机构还可以采用合同利率来审批投资者(购房者)的最大贷款额度，同时，也把债务率最高水平从39%/44%提高到50%/50%，甚至可以提高到60%。 这实际上提高了投资者的借款能力。

5、租金收入计算办法

出租房的投资者在申请房贷时，租金收入都可以计算到投资者（购房者）的总收入中去，但是，各个银行(或者其他金融机构)在如何计算租金收入的办法中又存在着差别。

一般地，计算租金收入可以采取增加收入法(Addback)和抵消债务法(offset)；而且，在这两种计算办法中，采取多大的比例进行收入增加或者债务抵消。

各个银行也会有自己的标准。有的银行采取50%比例，有些可能采取80%，或者90%， 或者100%的比例进行收入增加或债务抵消。

因为存在着这种计算办法的差别，使得租金收入对投资者（购房者）的总债务率(GDS/TDS)的影响会也有很大的差别，从而影响到投资者（购房者）所能获得的最大贷款额度。

6、净收入与债务的比率

投资者若已经有多套出租房产，或者准备投资商业地产，或者小型商业地产（例如超过5个单元以上的多单元的出租房产）时，银行在审批购房者的最大贷款额度时，都会需要考察这些房产的净收入与所承担的债务的比率，即DSCR。

有些银行（或其他金融机构）在审批已经拥有多套出租房产的投资者所需要的最大贷款额度时，需要计算这些出租房产的综合DSCR比率。一般地，银行需要该比率至少为1.0，即经营该房产的净收益能够抵消该房产所承担的债务；而有些银行可能要求该比率至少为1.1或者1.2。

银行在审批投资商业地产的贷款时，要求该比率至少为1.2。对于投资者来说，在申请此类贷款时，所获得的最大贷款额度与投资者自己的家庭总收入关系不大，主要考察经营该房产的净收益是否能够抵消该房产所承担的债务，即DSCR指标。在计算所投资房产的DSCR指标时，由于各个银行在计算经营净收益（NOI）的方法存在着差异，也导致了所获得的DSCR指标值又有所不同。一般地，我们知道，经营房产的净收益(NOI)等于毛收入减去各种经营成本；这里的问题出现在如何计算经营成本。因为在计算总成本时，分析者会面临哪些支出项目应该包括在总成本中，并以多大的比例包括在总成本内的问题；对此，各个银行又都有自己的算法。由此也就导致了经营同样的房产，不同银行在分析计算DSCR时会有不同的结果。

面对这些计算财务指标的细节问题，有丰富经验的房贷专业人士一般都非常熟悉。对于投资者来说，若想使自己的购房投资交易顺利完成，在申请贷款时，最好与有经验的房贷专业人士合作。在加拿大，房贷专业经纪(mortgage broker/agent) 一般都熟悉很多家银行(或者信用社、信托公司或者贷款机构)的房贷产品，熟悉涉及申请贷款的各类财务指标的计算办法。

7、经济周期与投资杠杆

投资中的债务率实际上也是投资中的杠杆率；“加杠杆”就是提高投资过程中的债务率；而“去杠杆”就是降低投资（或经营）中的债务率。

一般地，不少投资者也许都听说过，在经济处于上升周期时，投资者一般都会采取“加杠杆”的措施，而相反，当经济处于下行周期时，则采取“去杠杆”的措施。对于房地产的投资者来说，当贷款利率处于低位时，同时判断经济正处于上升期间，一般投资者都会采取加杠杆和锁定低利率的贷款策略；相反，当利率处于高位时，而预计经济处于下行区间，一般投资者会采取浮动利率和“去杠杆”的贷款和投资策略。

在选择贷款产品方面，若投资者选择Near Prime A 类或者 B 类贷款，甚至private lending时，在某种程度上也就是选择了一种“加杠杆”的投资（购房）策略。因此，在选择这类贷款产品时，最好结合对经济周期的准确研判，使自己的投资策略与经济周期的走向相结合。

选择某种投资策略或者贷款策略都建立在投资者所具有的某种信心之上的，而这种信心的拥有却是建立在自己对这些相关问题的认识基础上。这就需要投资者不断学习有关知识，提高对这些问题的认识水平。

控制投资杠杆率，即控制投资债务率，也就是控制房产投资中的债务风险。如何把投资风险控制在最佳水平，就需要投资者不断地学习有关知识，并对经济周期和市场走势有一个比较准确的判断。

本文为渥太华资深房屋贷款经纪成小洲撰稿，版权所有，转载请注明出处！

成小洲为安省持牌房屋贷款经纪，为当地华人社区客户寻求最佳房屋贷款方案！

成小洲，安省持牌房屋贷款经纪

Joe Cheng, Mortgage Agent L2, TMG The Mortgage Group #10315

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