渥太华微生活

在加拿大的房贷市场中，除了大家所熟知的五大银行外，还有很多银行和非银行金融机构为购房者或房地产投资人士提供非常适宜的房贷产品。

在此，我主要介绍First National 所提供的房贷产品的最大特点。

First National 是在加拿大目前的房贷市场中可以提供房贷产品的最大非银行金融机构之一，也是一家上市公司；该公司成立于1988年，在2020年末该公司管理的房贷资产达1187亿加元。

First National 所提供的房贷产品既包括投资商业地产的房贷产品 (Commercial Mortgage)，也包括购买和投资普通住宅房贷产品 (Residential Mortgage)。在其所提供的普通住宅类的房贷产品中，既包括优质类的房贷产品 (A side mortgage)，也包括次级类的房贷产品 (B side mortgage)。

在First National 所提供的优质类房贷产品中，包括为新移民购房、自雇人士购房提供贷款产品，也为加拿大居民购买第一套和第二套房屋提供贷款产品；同样，也为加拿大居民购买出租房提供各种优质贷款方案。在这些贷款产品中，既包括为购买房产的贷款，也包括为房主提供再贷款的产品(refinance)，便于房主从现有的房产中拿出资金(Equity Take out)以用做他途。

在次级类房贷产品(B side mortgage)中，First National 可以为那些信用记录受损的人士提供房贷，并帮助这部分人士通过偿还贷款修复其受损的信用记录；也为那些需要更多房贷金额的人士，包括自雇经营生意的人士在内，提供最佳的房贷方案，使这些人士能够拥有自己的房屋，或者能够分享房产增值的红利。

与其他银行（或金融机构）为自雇人士所提供的房贷产品有所不同，First National 还为自雇人士购房设计出了一种自报收入的房贷产品(Declared Income Program)；这种产品可以使那些有至少两年自雇经营生意经验，并且在申请房贷时无法提供传统收入证明材料来显示其真实收入的人士，能够顺利获得其购房所需要的最大贷款额度。这里的Declared Income Program 不同于一般的Stated Income Program.

除此之外，与其他金融机构的房贷产品相比，First National的房贷产品有下列几个突出特点。

1、可以获得免费的 Home System Warranty Program

生活在加拿大的房主，不少人或多或少都遇到过房屋的供暖系统，或者制冷系统，或者电路系统，或者供水和排水（下水道）系统，等等，这些保证居住在房屋的人士生活正常运转的各类系统发生故障的时候。

当你遇到这些问题后，你的选择是什么呢？Google it!!!, Watch Youtube, 自己动手做（DIY）; 或者，找朋友？或者打电话联系任何一位专业人士(Contractor)? 你是否想过，在你遇到这些问题后，永远可以找一个可靠的服务公司（人）呢？

在获得First National 的任何房贷产品的同时，购房者（借款人）也可以享受第一年（12个月内）免会员费的Home System Warranty  Program, 该服务项目价值可以高达$10,000。该服务项目主要包括免费维修中央供暖系统、中央空调系统、房屋电路系统和房屋的供水和排水系统等房屋内部的设施。在该服务项目的支持下，房主可以消除一切与房屋水、电、供暖和制冷系统有关的烦恼。在一年以后，购房者可以以非常低的会员费继续享受该项目的免费服务。该会员费将被加在借款人常规的房贷偿还金额中。关于First National 所提供的Home System Warranty Program 的详细信息，请联系笔者。或者访问该公司的网站：firstnational.ca

2、以最小的成本提前终止贷款合同

在贷款合同到期前，很多借款人可能需要对现有房屋做refinance；也可能想把现有的贷款转到其他银行（金融机构）以享受更低利率；也可能想换房子；也可能因为生活和居住的城市发生变更而不得不出售现有的房产，等等；这些原因都会导致借款人提前还清完现有的贷款。这就意味着借款人将提前终止的现有的贷款合同，用英文表示为Break Mortgage Term。根据加拿大有关方面的统计显示，在加拿大的贷款市场中，目前大约有40%左右房贷借款人都会在贷款合同到期前提前终止贷款合同。根据贷款合同的条件，借款人若提前终止贷款合同，借款人需要向银行（金融机构）缴纳罚金。

一般地，若贷款为封闭型的固定利率贷款时（Fixed rate mortgage in closed term），银行（金融机构）所征收的罚金是按照下列两种计算方法所得的结果中最大者为准。一是按三个月的利息计算，二是按照利差的方式计算罚金。

在加拿大目前的房贷市场中，关于计算利差有两种方式。第一个是按照借款人申请贷款时的挂牌利率(posted rate)和目前借款人所拥有贷款距到期所余时间相应期限的贷款利率之间的差额；第二个是按照借款人获得贷款的实际利率(contract rate)和目前借款人所拥有贷款距到期所余时间相应期限的贷款利率之间的差额。

例如，借款人获得了一份封闭型5年固定利率的贷款，贷款的合同利率为2.59%；在借款人申请贷款时，该银行的封闭型5年固定利率贷款的挂牌利率为4.79%。在获得贷款的三年后，借款人想做Refinance （再贷款），必须提前终止贷款合同。这意味着该贷款还有两年（24个月）到期；目前，该银行（金融机构）的2年期贷款的固定利率为2.54%。这里，就有两种方式计算利差。第一种方式是用4.79% 和2.54%来计算利差；第二种方式是用2.59%和2.54%来计算利差。很明显，按照第二种方式所计算的利差就小于按照第一种方式所得的结果。对于借款人来说，根据第二种方式所计算的结果来计算所需要缴纳的罚金，借款人就可以节省数千加元，甚至数万加元。

First National就是采用上述所提到的第二种方式来计算借款人在提前终止贷款合同所需要缴纳的罚金。这对于借款人来说，是一种潜在的收益。

如果各位还经常关心房贷方面的新闻，那么，一定还记得在2020年的新闻报导中，有两起因借款人（房主）必须出售房屋而导致提前终止贷款合同，因此而被加拿大的某家银行罚款，罚金至少3万加元。如果该房主当时选择了First National 的房贷产品，也不至于要缴纳如此巨额的罚金。

3、可以使购房者快速还清房贷债务。

借款人从First National 所获得的所有房贷产品都能够享受15% + 15% + Double Up 提前还款条件。

这种提前还款条件使得购房者（借款人）能够尽快还清债务。其关键点在于最后的Double up 的选项。

第一个15%的意思是借款人每年（12个月内）可以偿还最初借款本金的15%，最低偿还金额为100加元。借款人通过利用该优惠条件所偿还的金额直接抵消借款人所剩的贷款本金。这实际上减少了借款人偿还本金的利息支出。

第二个15%的意思是在一年内（12个月内）借款人可以增加其常规的支付房贷的15%，所增加的金额部分直接抵消借款人所剩余的借款本金。这个优惠条件只适用于固定利率的房贷。例如，借款人目前常规月偿还贷款金额为$1,200，根据这个提前还款条件，借款人可以把月偿还金额提高到$1,380 (=$1,200 + $180)。所新增加的这$180直接抵消了借款人现有的贷款本金。

第三个部分---Double Up 意思是借款人可以在常规地偿还贷款的时间支付现有常规还款金额两倍的房贷。例如，借款人每月5日偿还自己的房贷，而且所偿还的金额为$1,200。借款人在利用该提前还款优惠条款时，可以在某个月的5日一次偿还贷款$2,400 (=$1,200 *2)。

First National 的房贷产品主要通过Mortgage Brokerage 系统对外销售；对First National 的房贷产品感兴趣的人士可以联系笔者。

（注：本文仅作为一般的信息介绍，不作为任何经济决策的依据。关于申请房贷事宜，请联系您所信赖的房贷专业人士）

作者：成小洲

本文为渥太华资深房屋贷款经纪成小洲撰稿，版权所有，转载请注明出处！

成小洲为安省持牌房屋贷款经纪，为当地华人社区客户寻求最佳房屋贷款方案！

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