渥太华微生活

无论购买何种房产，寻求贷款支持已经成为绝大多数购房者的一种选择。若想获得最佳贷款方案，在寻求房贷之前最好应该思考下列问题。

1、寻求贷款的目标

购房者寻求贷款的目标是什么呢？并不是所有的购房者在寻求贷款前都有明确的目标；有些购房者很自然地把最低利率作为自己寻求贷款的目标，因此，也就以最低利率为目标在市场中寻找贷款。

贷款的目标可以为最低利率；也可以为最大贷款额度；也可以为灵活的还款计划；也可以为获得灵活的贷款空间；也可以为灵活的转换贷款银行（金融机构）；也可以为最低的月偿还金额；也可以为快速偿还贷款额；也可以为支付最低的罚金；等等。那么，究竟哪种贷款目标最好呢？可以说，没有统一的答案。贷款目标应该和申请贷款人的财务状况和生活方式相适应。能够适合购房者的财务和生活状况的贷款方案和贷款目标，才是最佳的贷款方案和贷款目标。

2、收入来源的方式

在加拿大，在大多数情况下，购房者所获得的贷款额度多少一般同其收入联系起来。也就是说，贷款额度的多少完全与申请人的收入相联系。收入高，所获得的贷款额度就多一些。

在寻求贷款前，购房者要清楚自己的收入是否属于稳定的收入，是否还有其他收入来源，自己的收入是属于全职工资类的收入，还是季节性的工资收入，或者是零工类的工资收入，或者属于自雇类收入呢？因为这些收入来源的稳定性的差别影响着银行（金融结构）给申请人审批贷款额度的多少。

3、首付资金的比例和来源

在加拿大，提供房屋贷款的金融机构（银行、信用社和信托公司）都对购房者的首付资金的比例和来源有明确的规定。例如，购买自住房时，首付资金的比例低于20%而 高于 5%时，购房者在获得贷款时需要购买贷款违约保险。购买出租房的首付资金比例最低为20%。还有有些房贷产品，银行（金融机构）要求购房者的最低首付资金比例为35%。一般地可以说，购买自住房的最低首付资金比例为5%，购买出租房的最低首付比例为20%；如果需要购买商业地产，最低首付比例一般为25%。投资购买小型商业地产的最低首付比例可以为15%。

关于首付资金的来源，一般可以为自己的积蓄，也可以从自己的注册储蓄账户中提取，也可以来自于购房者的直系亲属的资助；此外，购房者也可以从自己的其他房产通过再贷款(Refinance)或者提取净值(Equity Take Out)的方式中获得购房的首付资金。但是，关于最后一点，各个银行（金融机构）的具体规定都有差别。

4、是否留有足够的资金来支付关于交房所涉及的其他额外费用

交付首付资金，获得购房贷款，就可以完成购房所需要的资金。实际的事情并非如此简单。购房者除了准备购房所需要的首付资金以外，还要留有足够支付与购房交易相关的其他费用。例如，律师费，验房费；这两项不少购房者都能想到。除此之外，还可能有房产价格的评估费用；Title Insurance (fee)；如果购房首付资金低于20%，还需要有购房贷款违约保险的费用；其他的调整费用(Adjustment fee)。例如，原来的房主已经支付了该房产的全年的房产税，新的房主就需要支付前房主已经支付的部分房产税；借款人想把自己支付房贷的日期和自己的工资收入的日期联系起来；这种关于支付房贷的时间调整就导致一部分房贷支付的费用；等等。这些费用都需要购房者在交房时通过其律师来办理。

5、对加拿大的房贷市场是否有足够的了解

在加拿大，房贷产品十分丰富；能够提供房贷产品的金融机构的种类也很多。在寻求房贷产品前，购房者是否了解加拿大的房贷产品类别和能够提供房贷产品的金融机构呢？在加拿大，能提供房贷的金融机构的数目超过数十家。房贷经纪(Mortgage Broker/Agent)一般代理数十家金融机构（银行）的房贷产品。关于加拿大各类金融机构的房贷产品不能一概而论，应该具体问题具体分析。适合自己情况的产品才是最佳房贷产品。

6、是否了解自己的信用状况

贷款申请人的信用记录和信用分数是银行（金融机构）审批房贷所需要考虑的一个非常重要的因素。如果购房者想获得优质类贷款，其信用分数至少为650分。所以，在申请贷款前，购房者最好能够查询自己的信用状况。若自己的信用分数不幸跌到600分以下，自己是否能够获得房贷呢？概括地讲，也可以获得房贷，但不可能获得优质类的房贷产品了。

7、是否掌握自己（家庭）的债务率水平

在加拿大，金融机构（银行）在审核购房贷款时，一般是根据申请人的信用记录（分数）和相对应的家庭债务率水平来确定申请人的贷款额度水平的。在寻求房贷时，购房者需要初步掌握自己家庭的债务水平；例如，自己家庭所拥有的所有房贷产品的每月偿还额，每个房产的地税；是否有车贷，是否有学生贷款，HELOC的最大额度和余额(Balance)，信用卡贷款，个人贷款(personal loan, or personal line of credit)；等等。这些债务都会影响到购房者的债务水平和申请贷款的额度水平。

8、是否了解涉及房贷的保险产品

在加拿大的房贷市场中，有两种与此有关的保险产品直接影响到购房者的申请贷款和风险保护。一种是贷款违约保险，另一种是房贷保险。这两者究竟有怎样的区别呢？

贷款违约保险 (Mortgage Default Insurance) 是指贷款申请人在购买自住房时的首付资金高于5%而低于20%，所申请的贷款必须购买贷款违约保险。保险费用率根据购房首付资金比例的高低来决定。若最低首付资金比例为5%时，购买保险的费用率为4%；即为贷款额度的4%。在加拿大，提供贷款违约保险的公司有三家：CMHC, Sagen, Canada Guaranty。具体选择哪家保险公司的产品，并不是由贷款申请人（购房者）所决定，而是由提供贷款的银行（金融机构）来决定。这种保险费用是一次性的。

第二类的房贷保险是相当于一种人寿保险。在购房者获得贷款，并住进了属于自己梦想中的房屋以后，作为新房产的主人，借款人根据自己家庭的财务实力按时偿还房贷，享受自己拥有新房产的新生活。可是，一旦不幸的事情发生在新房主个人身上，例如，新房主（家庭收入的主要来源支持者）突然被告知患有危及生命的疾病（中风，癌症，心脏病）等，或者遭遇伤害生命的（交通）事故，或者伤害工作能力的事故；等等；这些危及到房主的家庭收入来源时，谁来支付房主的房贷（超过数十万加元的债务）呢？

如果房主因为这些不幸的事故而不能继续偿还房贷时，这个家庭就面临着房产被提供贷款的银行（金融）机构收回的可能性。该家庭就面临着失去家庭赖以生存的房屋（家）。这就成为房主（家庭）在已经出现不幸事故基础之上的第二大不幸。

为了保护借款人（的家庭）的利益，加拿大的保险公司提供一种与房贷相关的房贷保险（Mortgage Protection Plan）。当借款人（房主）的家庭遭遇不幸事故时，若在获得房贷的同时，借款人（房主）购买了这种房贷保险，保险公司将帮助房主（借款人）支付房贷。这就保护了借款人（房主）的利益不会受到二次伤害。

房贷经纪(Mortgage Broker/Agent)在给借款人提供房贷产品的同时会给借款人介绍这种房贷保险。

（注：本文仅作为一般信息介绍，不作为任何经济决策的依据。关于申请贷款以及有关保险事宜，请联系您所信赖的房贷专业人士。笔者也竭诚为您服务）

成小洲

本文为渥太华资深房屋贷款经纪成小洲撰稿，版权所有，转载请注明出处！

成小洲为安省持牌房屋贷款经纪，为当地华人社区客户寻求最佳房屋贷款方案！

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