渥太华微生活

在寻求房贷的过程中，有不少贷款申请人常常被自己所持有的高债务水平限制了所能够获得的最大贷款数量；因此，也失去了拥有房产，或者失去了依靠房产增值积累财富的机会。

从加拿大过去二十多年的房地产市场的表现来看，房价上涨平均在7%左右；例如，渥太华的房价在2019年和2020年两年的平均上涨速度都在两位数以上。

面对这样的房地产市场，投资者如果不能全面了解加拿大的房贷产品，常常会失去许多投资机会，或者失去依赖房价上涨来增加自己财富的机会。

在此，本文介绍一种可以依赖自己所持有的高净资产来获得更多的房贷额度。

一般地，根据加拿大联邦政府的规定，从2018年开始，房贷申请人从加拿大联邦政府所管理的金融机构所能获得的最大房贷金额必须通过压力测试。对于信用分数为680分以上的贷款申请人来说，获得贷款的压力测试的总债务水平不能超过44%。也就是说，按照44%的债务水平的要求，最大贷款额度就被限制在了一定的水平之下。这是加拿大联邦政府对房贷风险控制的一种要求。

但是，从银行控制风险和发放贷款的平衡角度看，若贷款申请人持有高净资产，所获得最大贷款额度可以超过44%的债务水平要求。如果购房者的首付比例为20%，并持有高净资产，那么，该债务水平可以提高到60%；如果购房者的首付比例为35%，那么，该债务水平可以提高到60%以上。这实际上大大地提高了购房者的贷款额度。

例如，购房者的家庭年收入是10万加元($100,000)；已经拥有一套自住房和两套出租房，计划再购买一套出租房；所购房的出租房价为56万加元($560,000)。首付比例为20%，想要获得44.8万的贷款($448,000)；但是，按照压力测试的要求，该申请人的总债务率已经达到52%，超过了总债务率44%的限制。若按压力测试的总债务率44%的要求，该购房者最多只能获得30万加元($300,000)的贷款；仍然短缺14.8万加元($148,000)的资金缺口。该如何办呢？

此时，通过与其房贷经纪(Mortgage Broker /Agent)沟通，该购房者发现其所持有的股票投资、互惠基金投资、GICs, TFSA, RESP, RRSP, Segregated Funds 等总价值为17万。根据该购房者的这种财务状况，其房贷经纪按照符合高净资产值的房贷产品帮该购房者成功地获得了44.8万加元($448,000)的贷款。通过获得该项贷款，该购房者成功地及时进入了房产投资的市场。（注：此处的例子仅作为说明而用，不作为任何投资决策的依据）。在房价持续上涨的今天，及时入市已经使投资者分享到了房价增值的收益。

对于购房贷款的申请人来说，高净资产房贷产品的最基本要求是贷款申请人所持有的最低流动资产为15万加元($150,000)；这个标准低于有些银行所要求的最低流动资产值50万加元($500,000)。这实际上使持有高净资产的购房者更容易获得房贷。

那么，哪些金融资产可以被认为是合格的流动资产呢？

下列这些金融资产可以被认为是合格的流动资产，可以作为净资产值的一部分。（注：为了便于读者准确把握流动资产的合格性，我直接以英文的形式引用银行的要求）

· Stocks Publicly traded on the TSX, S&P 500, Dow Jones Industrial Average, and Nasdaq Composite

· Canadian savings bonds

· GICs

· Chequing and savings accounts (business accounts are not admissible)

· RESPs (capital only)

· TFSAs

· Retirement accounts (discounted by 30% for withholding tax)

· Equity in a property being sold (firm P&S agreement is required)

· Mutual funds

· ESOP (assuming the assets are publicly traded)

· RRIF

· Locked-in accounts are not admissible

· Segregated funds

Note: Investments in American currency acceptable if held within Canada

The exchange rate posted by the Bank of Canada will be used for qualification purposes.

所购买的房产可以为自住房，也可以为出租房，也可以为Second Home, and Vacation Home；首付资金必须来源于购房者自己的积累储蓄，不接受家庭直系亲属的资助(No Gifted Down payment)。申请人的最低信用分数为650分。

（本文仅作为一般知识性介绍，不最为任何投资决策的依据。关于申请房贷事宜，请联系您所信赖的房贷专业人士；也可以联系笔者；笔者竭诚为您获得最佳的房贷产品。）

成小洲

本文为渥太华资深房屋贷款经纪成小洲撰稿，版权所有，转载请注明出处！

成小洲为安省持牌房屋贷款经纪，为当地华人社区客户寻求最佳房屋贷款方案！

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