渥太华微生活

在加拿大的房贷市场中，根据房贷产品的风险高低程度可以把房贷产品大致分为三大类：优质贷款，次级贷款和私人类贷款。

优质贷款，英文名称为Prime  mortgage, 有时候，又被称为A类房贷。

次级贷款，英文名称为subprime mortgage，有时候又被称为 Alt A mortgage, 即另类房贷；有时候，其中可能包括A - 类(或者near Prime A )的贷款和（或者）B 类的贷款。关于这类贷款，因为各个银行（金融机构）的具体标准不同，所以也就有名称上的差异。

第三类贷款为私人贷款，英文名称为Private mortgage (Lending). 私人贷款产品一般由是由Mortgage Investment Corporation 所提供的贷款产品。

在此，本文主要介绍另类房贷产品(Alt A mortgage)。

在认识另类房贷产品前，先了解什么是优质房贷产品。通过这种比较，才能更好地理解另类产品的特征和功效。

优质房贷产品

优质房贷产品的对贷款申请人的基本要求：

1，最低信用分数650分；

2，收入稳定，并能够提供收入证明材料；

3，债务率的最高标准线：GDS: 39%,  TDS: 44%(GDS: Gross Debt Service Ratio; TDS: Total Debt Service Ratio) ；申请人所获得的最大贷款额度由其所持有的最高债务率线所限制。

在优质房贷产品中，尽管各个银行（金融机构）对首付资金的来源和首付比例的要求存在差异，但是，一般来说，这些金融机构（银行）对此都会有严格的要求。例如，申请购买出租房贷款时，关于首付资金的来源，大多数银行要求借款人的首付资金必须来自自己的积蓄，而不接受借款人亲属的资助；而有些银行可以接受来自借款人亲属资助的首付资金。

如果申请人为自雇经营者，提供优质房贷产品的金融机构（银行）一般要求这类贷款申请人必须有至少两年的自雇经营的经历，而且批准贷款的额度是以申请人所能提供的收入证明为依据（一般以申请人的报税收入为准）。

若申请人申请购买出租房的贷款，或者贷款申请人在申请贷款时，已经拥有其他的出租房资产，那么，在申请贷款时，会面临金融机构如何计算出租房的租金收入的问题；尽管各个金融机构（银行）在计算方法上并不完全相同，但一般来说，提供优质类的房贷产品的金融机构（银行）只把租金的50%算作个人的总收入。

房贷是以房产为抵押的贷款产品，所以提供优质房贷产品的金融机构（银行）对贷款申请人所购买的房产的特质也有严格的限制条件。例如，房产的位置一般要求在城市地区；如果房产位于人口只有1000人左右的小镇，购房者在申请贷款方面可能会面临的难度加大。

在贷款额度方面，申请人所能获得最大贷款额度必须通过加拿大联邦政府所规定的压力测试。我们知道，自从2018年1月1日开始，在加拿大 房贷申请人所能获得最大贷款额度必须通过加拿大政府规定的压力测试。压力测试利率为下列二者利率最高者：合同利率 + 2%， 或者加拿大银行公布的5年基准房贷利率（从2021年6月1日开始，加拿大金融机构将实行新的压力测试利率）。此外，贷款分摊期一般为25年；有些金融机构可以把贷款分摊期延长到30年。

另类房贷产品

与申请优质房贷产品所必须满足的严格基本条件相比，申请另类房贷产品（次级房贷产品）所要求的条件就会宽松很多。设计此类房贷产品的目的就是为了使那些无法获得优质房贷产品的购房者能够获得贷款，实现获得自己梦想房屋愿望。也可以说这提高了购房者的借款能力；同时，这也帮助投资者及时进入房地产市场，并快速享受房产价格上涨所带来的增值机会。

与优质房贷产品要求申请人的信用分数最低为650分相比，另类房贷产品可以把申请人的信用分数标准降低到450分；而且，关于对申请人的债务率的要求标准，另类房贷产品可以把从优质贷款所要求的44%提高到55%，或者采用更弹性的债务率标准（无具体债务率水平要求）。

对于信用记录或者信用分数受损的申请人来说，通过申请另类房贷产品，不仅可以通过获得贷款购买到自己喜欢的房产，而且也可以通过获得提供该房贷产品的金融机构的信用卡(Master Card, or Visa Card)快速修复自己已经受损的信用记录，提高自己的信用分数，并为以后申请其他类别的贷款提供帮助。

对于那些自雇经营时间还不足两年，或者虽然自雇经营时间超过了两年，但是按照所报税的收入并不能获得其所需要的贷款额度的自雇经营购房者来说，可以申请获得另类的房贷产品。例如，可以通过提供自己至少6个月的银行流水账单(6 months Bank Statements), 财务报表(Financial Statements)等财务证明获得自己所需要的最大贷款额度。

在加拿大的大城市中，为了满足年轻人对住房的高需求，有些房屋开发商建造了一些单元总面积小于500平方尺的小公寓楼；但是，提供优质房贷产品的金融机构对购买单元公寓的面积要求最小为500平方尺。在这方面，有些金融机构所设计的另类房贷产品就可以帮助那些购买微型单元公寓的购房者获得贷款提供了方便条件；这不仅可以使这部分人士拥有自己的房产，而且可以尽快享受加拿大房产价格上涨的红利。在这方面，另类房贷产品可以起到优质类房贷产品所无法实现的功效。

如果申请人为购买出租房而申请贷款，或者申请人已经拥有超过两套以上的出租房，那么，获得另类房贷产品可以为申请人获得更多金额的出租房贷款。因为提供另类房贷产品的有些金融机构（银行），可以把出租房所产生的租金收入100%算作申请人的个人总收入中；这就实际上提高了申请人的总收入水平，增加了申请人的贷款额度。

过去一年来，在加拿大的房地产市场中到处呈现出了抢房(抢Offer)的态势；加价买房似乎成了一种市场常态。这种市场态势限制了不少潜在购买者的贷款能力。如果潜在购房者拥有良好的信用分数和稳定的工作收入，只是因为压力测试而限制了自己的贷款能力，那么，可以考虑申请另类贷款产品。提供另类房贷产品的金融机构因采用不同的压力测试算法，可以帮助购房者获得购买其梦想房屋所需要的贷款额度。一般地，通过申请优质房贷产品，借款人所能获得的最大贷款额度是其毛收入的4.5 到5倍；而通过申请另类房贷产品，借款人可以获得的贷款额度超过了这个比率。

另类房贷产品是一种普通的房贷产品(Conventional Mortgage); 申请此类贷款的最低首付资金比例为20%。贷款的分摊期(Amortization)可以为30年，有些提供该类产品的金融机构可以把贷款的分摊期扩展到35年或者40年。这样，不仅可以降低借款人每月的还款压力，还可以提高借款人的贷款额度。一般地，从申请贷款条件来看，获得另类房贷产品的条件要比获得优质类房贷产品的条件宽松一些。

结语

在加拿大的房贷市场中，房贷产品类别十分丰富；贷款利率差别也很大。作为购房者，在寻求贷款时，自己要明白自己在寻找什么？是找最低利率呢？还是找最大贷款额度呢？还是找适合自己财务状况或者适合自己家庭财务发展规划的最佳房贷产品呢？还是想通过获得贷款及时进入房市呢？这些问题都是一位购房者在寻求房贷产品时需要仔细思考的。

在加拿大，能够提供房贷产品的金融机构有很多种。例如有银行(Bank)、信用社(Credit Union)和信托公司(Trust Company)；尽管有很多金融机构都提供另类房贷产品的服务，但是，每个金融机构对申请另类产品的具体要求也各异。这些提供另类房贷产品的金融机构一般都通过房贷经纪(Mortgage Broker/Agent)为其客户提供贷款申请服务。如果想了解有关另类房贷产品的具体信息，最好联系您所信赖的房贷经纪。这些持牌的房贷经纪也能够为客户提供关于申请优质房贷产品(Prime Mortgage)的服务。笔者作为安省持牌房贷经纪，竭诚为您获得适合您财务状况的最佳房贷产品。

（注：本文仅作为一般知识性介绍，不作为任何经济决策的依据。）

成小洲

本文为渥太华资深房屋贷款经纪成小洲撰稿，版权所有，转载请注明出处！

成小洲为安省持牌房屋贷款经纪，为当地华人社区客户寻求最佳房屋贷款方案！

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