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【加拿大买房必读】低利率环境下的再贷款策略

2020年3月，因新冠疫情的冲击，加拿大银行迅即将隔夜利率从1.75% 降低到0.25%，几乎接近于零利率。

就目前全球包括加拿大对疫情的防控来看，尽管已经有疫苗开始使用，但是，疫情并未得到完全有效的控制；这意味着加拿大的经济并不可能完全恢复到正常状态；因此，在最近一到两年内，加拿大银行可能还要维持0.25%的低利率。

面对这种低利率状态，现有的房贷借款人是否需要转银行，或者做再贷款(refinace)，或者提前更新续签renew 现在的贷款呢？

例如，在2018年3月份获得的贷款为$350,000，5年固定利率为3.34%，分摊期(Amortization)为25年，每月偿还贷款为$1,718.00。现在银行（或其他金融机构）所提供的5年固定利率为1.64%，如果贷款金额为$350,000，分摊期为25年，那么，月支付房贷为$1,422.00。与3.34%的利率相比，借款人每月可以节省$296.00；每年可以节省$3,552。

2018年3月份所做的贷款，到现在已经过了2年9个月；还有28个月该贷款才到期。也就是说，该贷款的到期时间是2023年3月份。按照目前经济状况来看，在2023年加拿大的经济状况很可能已经获得很大改善，加拿大银行很可能已经开始提高利率。该贷款在2023年到期续签或者转贷时，将面临市场的高利率。也许在2023年，该借款人续签或者转贷时所面临的5年固定利率将是3%以上。如果按照利率周期走势来看，该借款人最好在现在转贷或做再贷款(Refinance)。

但是，如果该房贷是从加拿大的大银行获得的，那么，在合同到期前，提前转贷或做再贷款(Refinance)时，该借款人将面临巨额的罚金。（例如，2020年6月，多伦多一位借款人因为提前终止贷款合同被加拿大的一家大银行罚款$30,000;  在下半年，生活于多伦多的一对年轻的美国夫妇因卖房子而提前终止贷款合同被加拿大的另一家大银行罚款$45,000。）如果借款人现有的房贷是从加拿大的大银行获得的，那么，需要慎重地比较提前终止贷款合同的所要缴纳的罚金和低利率所节省的月支付，最后决定是否值得提前终止合同。

如果在2018年借款人所获得的贷款利率是浮动利率，例如，当时的浮动利率可以做到P - 1.00%。 现在的Prime rate 是2.45%，那么，该借款人的实际利率为1.45%。一般地，虽然现在的Prime 利率已经降低到了2.45%，该借款人的月支付房贷金额仍然保持不变；只是多支付的房贷金额直接偿还了房贷的本金。这样，在浮动利率的条件下，该借款人可以提前偿还完贷款。所以，如果在2018年借款人所获得房贷利率为浮动利率时，除非需要做再贷款外，目前并不必转银行或者重新做新的贷款。

如果现有的房产业主想利用目前的低利率扩大房地产的投资，对现有的房产做再贷款(Refinance)，从现有的房产净值中拿出一些资金作为首付资金购买投资房产，也许是一种不错的选择。

通过再贷款的方式，不仅可以降低现有房产的月支付金额，还可以获得额外的资金以投资出租房产。从现有房产业主的所拥有的整个资产和债务的角度看，做再贷款就是在低利率的状态下增加投资杠杆，为未来获得更大的投资收益做准备。

这种融资方法就涉及到投资问题，涉及到现有房产业主对目前或者未来出租房产市场的走势的看法和判断问题。即购买的出租房产后，房主是否能够找到合适的租客；目前新冠疫情已经影响到了整个经济运行；各类服务行业的经济活动都受到不同程度的打击而导致萎缩；购买出租房产以后，房主是否能够找到租客呢？这也都属于投资风险方面的问题。在做再贷款之前，都需要仔细衡量这种市场风险。

在选择新的房贷条件时，由于目前利率处于最低时期，选择5年固定利率应该是最好的策略。目前的5年浮动利率已经不像2018年和2019年可以做到P - 1.00%，而5年固定利率一般在1.69%左右；选择5年固定利率使借款人房贷支付可以锁定在一种低利率水平，为借款人节约借款成本。

一般地，在选择房贷条款时，是选择固定利率还是浮动利率的条款，不仅要看目前的市场利率走向，还得考虑借款人对风险所能承受的心理和经济能力；即需要综合考虑各种因素。最好联系有关房贷专家，并获得专业的服务。

（本文仅作为一般知识性的介绍，不作为任何投资决策或者经济决策的依据。关于房屋贷款事宜，请联系您所信赖的房贷专家；也可以联系笔者。笔者竭诚为您提供有关房贷方面的咨询服务，并为您安排最佳房贷方案。）

2020年岁末

成小洲

本文为渥太华资深房屋贷款经纪成小洲撰稿，版权所有，转载请注明出处！

成小洲为安省持牌房屋贷款经纪，为当地华人社区客户寻求最佳房屋贷款方案！

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