【加拿大买房必读】专家详解:购房者最多可以获得多少房贷?

2020-06-08 渥太华微生活

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对于许多首次购房者来说,寻求房屋贷款时,首先遇到的问题是:“根据自己目前的收入,究竟能获得多少房贷金额呢?”。

同时,与此相关的问题是,“我可以买多大(价格多少范围)的房子呢?”。

购买房子大小的主要决定因素与购买者的首付资金和收入有关;也与购买者在加拿大的公民(居民)身份有关。

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如果是刚登陆加拿大不到5年的新移民,只要准备足够35%的首付资金,可以在不依据收入的条件下申请新移民项目的房屋贷款;

如果是持有工签的在加拿大工作的外国人,最低首付资金可以为5%或10%的条件下申请房屋贷款;

如果在加拿大有稳定的工作收入,在申请房屋贷款时,最低首付资金可以为5%。

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最低首付比例,只是意味着购房者申请贷款时所要达到的最低标准,但这并不能保证购房者可以获得自己所要购买房屋的贷款金额。

从2018年1月1日开始,在加拿大申请购房贷款时,申请人所能获得的最大贷款金额必须通过联邦政府所规定的压力测试。压力测试所采用的利率为下列二者中最高者:加拿大银行公布的5年固定房贷基准利率或者申请人所获得的贷款合同利率加2%。

例如,目前,加拿大银行所公布的5年固定房贷利率为4.94%,一般的5年固定房贷合同利率为2.39%。2.39% + 2.0% = 4.39%;该值小于4.94%,那么,压力测试将采用4.94%的利率为基准来计算申请人的总体债务率。

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 一般地,根据粗略的经验估算,如果贷款申请人没有其他债务,如Car Loan (lease),  Student Loan, Credit card Loan, 等等,那么,在申请购买自住房贷款方面,所能获得最大贷款额度为收入的4.5倍到5倍。这是申请人所能获得最大贷款金额吗?

从下面的案例中,各位读者也许更能领会到申请人所能获得最大贷款额度。

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案例1

家庭年收入6.5万加元($65,000),   没有其他债务,想购买价值50万加元的房产;那么,该购房者能获得多大的贷款额度?或者需要多少首付资金呢?

如果该购房者的首付比例是20%,那么,该购房者要购买价值50万加元的房产,就需要40万加元的贷款;但是,根据该购房者家庭年收入6.5万来计算,按照目前加拿大联邦政府的压力测试利率来计算,该购房者无法获得40万加元的贷款。

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对于该购房者所面临的问题,是否有更好的解决方案呢?

第一个解决方案是,购房者需要增加首付比例。如果把首付比例从20%增加到42%,所能够获得贷款额度为29万。增加首付比例意味着该购房者需要把原来的首付资金从10万加元增加到21万加元。也就是说,需要筹凑额外的11万加元。

第二个解决方案是,寻找一位收入较好的co signor。该co signor 可以是自己的亲戚或家里人。

第三个解决方案是,绕过加拿大联邦政府的压力测试的规定,可以获得更多的贷款。在加拿大的金融行业,凡是受加拿大联邦政府管制的“银行(Bank)”在发放房屋贷款时,必须严格遵循联邦政府关于压力测试的规定;但是,受各省政府自己管理的一些金融机构在发放房屋贷款时,可以不遵循联邦政府的压力测试规定,而可以采用合同利率来审批申请人所获得的贷款额度。

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在本案例中,如果按照购房者所获得贷款的合同利率进行压力测试,那么,该申请人所能获得最大贷款额度将从原来的29万提高到37.5万加元。(如何提高你所能获得贷款额度,可以联系笔者)

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案例2

家庭年收入8.5万加元,没有其他债务,计划购买价值45万加元的公寓房(condo),公寓管理费每月为500加元;那么,该购房者可以获得多大的房贷额度呢?

按照联邦政府规定的压力测试政策,该购房者首付比例为20%,那么,她(他)可以获得36万加元的房贷。如果她(他)购买的不是公寓房,而是其他没有管理费用的房产,那么,她(他)只需要10%的首付资金,可以的获得40.5万加元的贷款。

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案例3

家庭年收入8.5万加元,没有其他债务,想购买一套价值58万加元的town house,首付比例为20%;需要的贷款额度为46.4万;该购房者是否可以实现其梦想呢?

答案:完全可以。从该案例看,该申请者所能获得房贷最大金额接近于其收入的6倍。

许多购房者在询问房屋贷款时,首先想到的是利率,而不是关于购买房产所需要解决的贷款方案。

要知道,贷款利率固然重要,但并不是寻求贷款时的首要决定因素。就如同购买其他产品一样,产品的价格固然重要,但是,产品的功能更重要;购买任何产品是购买该产品的功能,价格只是消费者(购买者)为选择这种产品功能所支付的成本。

寻求房屋贷款时,最基本的要求是该贷款方案是否能够解决购房者所面临的主要问题。

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贷款申请人在寻求贷款时,究竟可能面临何种问题呢?

例如,可能想获得更多金额的房屋贷款;也可能是想在获得贷款的同时能够减少月支付;也可能是在获得贷款的同时为自己未来获得更多和更方便的贷款打下基础;也可能是要在获得贷款的同时支付其他债务;等等。

要想获得能够适合自己金融财务和家庭发展规划的房屋贷款,请咨询有关专业人士。

(注:本文和以上案例仅作为一般信息说明,不作为任何经济决策的依据。关于房屋贷款事宜,请联系你所信赖的房屋贷款专业人士。)

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渥太华贷款经纪成小洲

经济学博士、硕士,经济管理硕士,安省持牌房屋贷款经纪

#M17000687,  TMG the Mortgage Group, #10315

资深经济金融分析专家,长期关注利率市场、外汇市场、房产市场和宏观经济周期分析;

为渥太华华人社区的客户寻求最佳房屋贷款方案。

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