如何获得最大金额限度的房贷:千挑万选找房子,无奈发现钱不够?

2019-09-02 渥太华微生活

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在买房的时候,购房者总想买更大的房子;在寻求房贷的时候,购房者也总想在自己能够承受的限度内获得更多的房贷金额,最大限度地利用房贷的杠杆功能。

可是,从2018年新年开始,加拿大联邦政府对房屋贷款审批所实施的压力测试政策,使购房者所能获得房贷金额的最大限度大打折扣。

有些购房者,虽然在寻找自己满意的房屋之前,已经从银行获得了房贷的预批(Pre approval),对自己能够获得最大限度的房贷金额已经有了一个大致的概念。

可是,经过周密细心的考察各种房屋,并终于选择出了自己非常满意的房屋;经过同银行的贷款专员(经纪)沟通后,才发现购买该房屋所需要的贷款金额恰恰超出了按照压力测试标准自己所能够获得最大限度的房贷金额。

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此时,对于购房者来说,面临这样几种选择,一是,放弃购买该房屋,严格按照可以获得的贷款金额要求继续寻找自己满意的房屋二是,增加首付资金的比例。因为按照购房者的家庭收入水平和压力测试标准,购房者所能够获得最大贷款限度是确定的,那么,要购买更大的房屋或者价格更高的房屋,购房者必须增加首付资金的比例。如果购房者已经无法再增加首付资金比例,那么,该购房者就面临着放弃自己已经看中的这套房屋的选择。对于该购房者来说,这难道不是一种遗憾吗?

在目前加拿大房屋贷款市场中,除了放弃购买该房产和增加首付资金比例外,该购房者是否还有其他比较合适的选择呢?是否还有其他房屋贷款产品可以避免该购房者所面临的这种遗憾呢?

答案并不会令人失望;在目前的加拿大房贷市场中,确实有三种房贷产品可以帮助这类购房者获得更大金额的房贷


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1、以贷款合同利率为压力测试标准

我们知道,从2018年1月1日开始,由加拿大联邦政府所管辖的所有金融机构,在审批房屋贷款时必须对贷款申请人的债务承受能力按照加拿大银行的5年固定房贷利率(目前为5.19%)或合同利率加2%的标准进行压力测试;根据该压力测试标准来确定购房者的最大贷款额度。但是,在加拿大的金融市场中,除了受加拿大联邦政府管制的金融机构提供房屋贷款外,还有一些金融机构的金融业务只受其所在省份政府部门管制;这些金融机构并不必完全遵守联邦政府关于贷款压力测试的规则,而可以选择按照合同利率的标准来确定购房者的最大贷款金额限度。这样的金融机构一般为信用社(Credit Union);此外,个别提供房屋贷款的信托公司也提供按照合同利率标准确定购房者获得最大房贷金额的房贷产品。例如,Merix/Lendwise 所提供的NPX MAX房贷产品就是针对这部分客户的需求。

在目前加拿大房贷政策中,购房者所能获得的最大房贷金额主要由两个条件决定:债务率水平和压力测试利率。用一句话来说,就是在贷款申请人的债务水平的限制下,所获得的最大贷款金额必须通过压力测试。

如果贷款申请人的最低信用分数为680分,那么,该贷款申请人的债务率最高水平为:GDS 39% 和TDS 44% 。前者为所购买房产所承担的债务水平与借款人的家庭总收入的比率;后者为借款人所有的债务水平,包括车贷、其他房贷、学生贷款和信用卡贷款等债务,与借款人家庭收入的比率。

例如,某购房者的年家庭收入为$65,000,所要购买的房产的地产税为$3,000/年;按照债务率GDS 39%标准计算,其所能承受的房贷月付为$1,762;按照压力测试利率5.19%的标准计算,该购房者所能获得的最大房贷金额为$300,000。如果按照贷款合同利率3.99%测算,那么,该购房者可以获得最大贷款金额增加为$340,000;因为计算债务率所采用的利率标准的差异,该购房者可以获得更大金额的房屋贷款(注:该例子仅在此作为说明使用)。

前面我所提到的能够帮助借款人获得更大金额的房贷产品,是在保持借款人的债务率水平不变的情况下,只是采用合同利率而不是联邦政府规定的压力测试利率作为审批借款人获得贷款的最大限度。因为合同利率低于政府所规定的压力测试利率,所以,在借款人家庭收入总水平不变的情况下,借款人可以获得更大金额的房屋贷款。


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2、提高债务标准水平

如果仅仅从数学公式的角度来看待借款人所能够获得的最大房贷金额,那么,还可以采用一种方式使借款人获得更大金额的房屋贷款;就是仍然采用政府规定的压力测试利率标准,但是,放松借款人的债务率要求标准。即把普通的债务率标准GDS/TDS(39%/44%)提高到(48%/48%)或者(50%/50%), 或者干脆采取灵活的债务率标准。

继续使用前面的例子;如果把购房者的债务率水平限制从39%提高到48%,还采用联邦政府的压力测试利率标准,那么,购房者所获得的最大房贷金额将会增加到$370,000。与最初的贷款方案相比,购房者可以获得最大贷款金额增加了$70,000;如果仅从增加购房者的最大贷款金额来看,那么,该贷款方案确实实现了购房者的寻求贷款的目标;但是,对于贷款人来说,此时还要考虑自己家庭的财务计划安排。因为在增加房贷金额的情况下,购房者(借款人)的实际月支付房贷的金额也同样增加了,所增加的月房贷支付是否影响购房者的正常基本生活开销,也需要购房者仔细考虑。

在这种房贷方案中,由于贷款金融机构(银行)提高了借款人的债务率水平,对于该金融机构来说,实际上增加了放贷的风险;补偿这种放贷高风险的主要手段就是提高放贷利率。对于借款人来说,要实现增加获得贷款的最大金额,必须支付比标准贷款稍微高的利率(资金价格)。借款人是否能够接受这种利率水平,必须结合自己家庭的财务状况,切莫与周围朋友互相攀比;因为每个家庭的财务状况和财务发展规划都是唯一的,适合自己家庭财务的房贷的产品才是最佳的房贷产品。

这种帮助购房者获得最大金额限度的房屋贷款的思路,已经被加拿大不少金融机构所采用。这种房屋贷款产品一般地被称为Alternative A ;即在优质房屋贷款(A Side Mortgage)以外的房屋贷款产品。


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3、延长贷款分摊期的标准

除了以上这两种增加借款人可以获得的最大贷款金额思路外,还有一种办法就是延长偿还贷款的分摊年限。在加拿大目前的房屋贷款市场中,标准的房屋贷款是指贷款分摊期最长为25年,所能获得的最大贷款金额必须严格按照债务率水平的要求通过政府规定的压力测试。对于天下许多的事物,人们为了行事的方便规范了一些具体的事物标准;这意味着在每个行业也存在着非标准的事物。非标准的房屋贷款产品就是或者改变压力测试标准,或者改变债务率水平;或者改变贷款的分摊年限。

贷款的分摊年限指借款人在多长的时间内必须偿还完贷款总本金额和产生相应的利息。在贷款总金额一定的情况下,贷款的分摊年限越长,意味着借款人每月所需要偿还的贷款金额和相应的利息就越少,也就是说,借款人的还款压力也就越小。从另一个角度说,在借款人家庭财务状况不变的情况下,借款人有更自由的资金流水(Cash Flow)。在加拿大,有些银行或其他金融机构可以将房屋贷款的分摊年限从标准的25年延长到30年,有个别的金融机构可以将其延长到35年。例如,贷款总金额为$400,000,若分摊期为25年时,利率为3.34%,借款人每月的偿还贷款金额为$1,963;若分摊期为30年,利率仍然为3.34%, 借款人每月的偿还金额降低为$1,755;每月少付$200.  由此,可以看出贷款分摊年限的变化对借款人还款压力的影响作用了。

从此,我们也可以看出,在寻求房屋贷款时,首先要根据自己家庭的财务状况和未来的财务发展规划,确定寻求贷款目标。然后,根据已经确定的贷款目标,寻求最佳贷款方案。切莫在寻求房屋贷款的过程中,简单地同周围的朋友互相攀比所谓的贷款利率高低。要知道,贷款利率只是贷款产品的价格,只是获得最佳贷款产品的一个因素,并不代表最佳贷款产品。正如本文所述,如果购房者在寻求房屋贷款时所确定的贷款目标是获得最大金额的房屋贷款,那么,寻求贷款的整个过程就应该围绕该目标进行。

(本文仅作为一般知识性介绍,不作为任何经济投资决策的依据。关于房屋贷款的详细信息,请联系您的房屋贷款经纪)

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渥太华贷款经纪成小洲

经济学博士、硕士,经济管理硕士,安省持牌房屋贷款经纪

#M17000687,  TMG the Mortgage Group, #10315

资深经济金融分析专家,长期关注利率市场、外汇市场、房产市场和宏观经济周期分析;

为渥太华华人社区的客户寻求最佳房屋贷款方案。

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