【小洲专栏】房贷再贷款值得吗? 房贷专家超详细解答!

2019-01-10 渥太华微生活

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有些拥有房屋贷款的借款人也许听说过“房贷再贷款”,也许有些房贷持有者也做过“房贷再贷款”;那么,什么是“房贷再贷款”?为什么要做“房贷再贷款”?做“房贷再贷款”的最佳时机是什么?做“房贷再贷款”一定就能节省资金吗?

 “房屋再贷款”的英文名称为refinance mortgage;意思是用一种新的房贷替代原有的房贷。当然,房贷再贷款也并不是这么简单;在用新的房贷替代原有的房贷过程中,改变了原有房贷的各种贷款条款,如利率、分摊年限等,同时,也改变了房屋贷款金额。一般地,再贷款的贷款金额要高于原有的房贷贷款金额;当然,新的贷款金额也可以低于原有的贷款金额。

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    为什么要做房贷再贷款呢

做房贷再贷款的主要目的是借款人为了通过获得更好的贷款条件来节省贷款成本;或者借款人想通过再贷款获得更多的借款金额。

1)获得更低的贷款利率

 如果在签订房屋贷款合同以后,市场利率已经开始比当时签订合同时的利率降低了,或者借款人的信用分数提高了,或者借款人的财务状况或收入状况获得了很大的改善;那么,这时,借款人可以考虑通过再贷款的方式获得比原来更低的贷款利率或者其他更好的贷款条件。通过这种方式,借款人可以为自己的房屋贷款节省一笔成本。

2)减轻每月偿还房贷的压力,获得更长的贷款分摊年限

 如果借款人在签订贷款合同时的贷款分摊年限是25年,或者低于25年,在按照该贷款合同执行1到2年时,借款人发现在当时的贷款合同条件下每月所承受的偿还房屋贷款的压力很大,那么,就可以考虑选择做房贷再贷款的方式,延长原有的房贷的分摊年限。降低每月偿还房屋贷款的数额,减轻偿还房屋贷款的压力。

3)从浮动利率转换为固定利率,或者从固定利率转换为浮动利率

借款人在签订贷款合同时,若选择了浮动利率,虽然可以获得比固定利率更低的利率水平;但是,当市场利率持续走高时,借款人原来认为自己可以承受的市场利率上升风险压力已经丧失;那么,借款人可以将已有的浮动利率转换为固定利率。一般地来说,在加拿大的房屋贷款市场中,银行(金融公司)在同借款人签订浮动利率的贷款合同时,都给借款人提供了一种可以将浮动利率的贷款转换为固定利率的贷款条款;所以,这种转换方式并不需要通过做再贷款的方式来完成。

但是,如果借款人在签订合同时,所选择的利率条款是固定利率,在市场利率持续下跌时,借款人想把贷款的固定利率转换为浮动利率,那么,只能通过再贷款的方式来完成。现在的问题是,当市场利率下跌到什么水平时,对借款人来说,通过再贷款的方式转换贷款利率才对借款人有利呢?这就需要通过计算这种转换的资金利益平衡点来确定。

4)变现增加的房产净值,以支付其他大件的购买费用

在借款人持有房屋贷款的过程中,随着借款人持续偿还房屋贷款和其房屋市场价值的增加,房产的实际净值在增加。借款人若需要其他大笔资金以支付购买汽车和游船、孩子上大学的学费、或者对房屋进行大的装修等费用,可以考虑通过再贷款把现有房产净值变现的方式来获得这笔资金。在现有的贷款市场中,以房产做抵押的贷款利率要低于其他所有的贷款利率;所以,以房产做抵押获得贷款资金是比较低成本的贷款方式。

5)整合借款人的各种债务,并节省整体借款成本

有时候,借款人除了持有房屋贷款以外,还可能持有车贷和其他信用卡贷款。我们都知道,通过信用卡获得的贷款利率一般都在19.99%。这是一种很高利率的贷款;而房屋贷款的利率现在只有3%左右。如果能够把借款人的其他债务同房屋贷款整合在一起,借款人按照房屋贷款的利率支付其所有债务,这将为借款人节省很大一部分借款人成本。当然,节约成本的具体数额,要根据具体计算才能获得。

6)通过再贷款挽救银行拍卖房产

 借款人在签订房屋贷款合同后,由于自己的财务状况或收入状况恶化,导致每月偿还房屋贷款的压力增加,甚至出现了无法按时和按照贷款合同所要求的金额来偿还房屋贷款;当这种情况发生后,银行就有权通过过收回和拍卖房产的办法收回房屋贷款。这对于任何一位借款人来说,就面临着失去自己房产和家的窘况。在这种情况下,借款人可以通过与现有银行(金融机构)或其他金融机构商谈获得再贷款的方式来解决该问题,以保证借款人不失去自己现有的房产和家。

 一般地,通过再贷款的方式,改变现有房屋贷款的分摊年限、贷款利率和每月偿还贷款的金额,使现有的贷款条件完全适应目前借款人的财务状况,保证借款人的目前生活能够正常运转。

7)通过再贷款减少债务人的名分

借款人初次申请房屋贷款时,因为自己的财务状况、收入状况或信用状况比较弱,只有通过获得Co-signor(共同申请人)或Guarantor(担保人)才能从银行(金融机构)获得房屋贷款。在执行房屋贷款合同后,随着借款人的财务状况和(或)信用状况的改善,借款人有能力和资格从银行(金融机构)获得房屋贷款;同时,为了减少影响Co-Signor or Guarantor的获得其他贷款的能力,或者减少Co-Signor or Guarantor名义上的债务,需要把Co-Signor or Guarantor的名分从现有的房屋贷款中取消;这时,就需要通过再贷款的方式来完成这种过程。

  2   再贷款的成本

房贷再贷款是通过获得一种新的房屋贷款来替代已有的房屋贷款;即提前终止现有的房屋贷款,而代之以新的房屋贷款。由于获得新的贷款实现了借款人新的融资目标,对借款人来说,也许总体上是有益的;但是,借款人在获得房屋再贷款的收益时,也是要承担一定的转换成本的。一般地来说,这些成本包括以下几种:

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1)为提前终止现有房屋贷款所缴纳的罚金

借款人在同银行签订最初的房屋贷款合同时,贷款合同一般都包括这样一个合同条款:如果借款人提前终止贷款合同或者在合同的有效期内全部偿还完房屋贷款时,借款人必须按照合同所规定的条款向银行(金融机构)缴纳提前终止贷款合同的罚金。一般地,在加拿大,关于罚金的计算办法一般有两种;如果原来的贷款合同利率是浮动利率,那么,罚金数额是按照三个月的利息来计算;如果原来的贷款合同是固定利率,那么,罚金的数额是选择三个月的利息和按照利息差额所计算的金额中最高者来确定。

2)关于注册新贷款所涉及的律师费用

 房贷再贷款是对现有房产获得一种新的贷款的过程;在完成该交易过程时,从法律层面讲,需要针对该房产和借款人重新注册一种新的房屋贷款。这就需要律师具体完成该工作。一般地,所需要的律师费用由借款人支付。

3)名分搜索(Title Search)

一般地,在对新的房屋贷款进行法律注册时,都会涉及到房产的名分搜索(Title Search);因此,也会产生一笔费用;该费用一般也由借款人支付。

4)房产评估费用

银行是否给借款人发放房屋贷款和发放多少房屋贷款,除了要审核借款人收入水平、债务负担能力和信用状况外,还有审核被抵押的房产价值;如同第一次购买房屋申请房屋贷款一样,在做房贷再贷款时,银行也要对房产价值进行评估。银行按照对房产所评估的价值和借款人的其他条件来决定是否对该房产做再贷款。一般地,对该房产的价值评估费用由借款人承担。

不过,除了提前终止房贷合同所涉及的罚金外,一般地,有些银行(金融机构)会为借款人支付律师费用、名分搜索费用和房产评估费用;或者银行会给借款人部分返还涉及该交易的律师费用和房产价值评估费用。与所缴纳的罚金相比,一般地,所涉及的律师费用并不高。

  3   银行或金融机构的选择

房贷再贷款是通过获得一种新的房贷替代原有的房贷;这就是意味着,借款人通过获得一种新的贷款偿还完原有的房屋贷款;同时,也意味着借款人可以在现有的银行(金融机构)和其他银行(金融机构)之间进行自由选择;那么,是同现有的银行做房贷再贷款呢?还是选择其他银行做房贷再贷款呢?

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这就决定于收益与成本。一般地,同现有的银行做房贷再贷款时,现有的银行可能不需要对房产进行价值评估,也可能不需要进行名分搜索,也可能不需要借款人支付律师费用;这就为借款人节省了一笔费用支出;但是,现有银行并不一定给借款人提供最佳的房贷条款;例如利率或其他条款。

同其他银行做再贷款时,借款人就面临着要支付评估费和律师费的风险;但是,不少银行为了吸引客户,可以帮助客户支付这些费用或部分返还这些费用。此外,这些银行(金融机构)可能为借款人提供最好的贷款利率和其他贷款条款。

因此,具体选择那些银行(金融机构),要通过具体计算收益和支出才能获得最适合自己的方案。一般地,房屋贷款经纪(mortgage broker/agent)作为联系多家银行(金融机构)的房贷专业人士,可以帮客户选择最佳的房贷再贷款方案。

  4   房贷再贷款,房贷续签和转房贷的区别

不少人经常把房贷再贷款(Refinance Mortgage)、房贷续签(Renew Mortgage)和转房贷混淆(Transfer/Switch Mortgage);在此,我想把这几个概念澄清。

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 房贷再贷款是用一种新的房贷贷款去替代原有的房贷贷款;本质上是通过获得一种新的房贷去全部偿还原有的房贷的过程。这种新的贷款可以在贷款金额、贷款利率、其他贷款条款和分摊年限方面与原有的房贷完全不同。做房贷再贷款的时间可以在原有的贷款合同未到期前做,也可以在原有的贷款合同到期时做,这要根据具体的情况进行选择。

与房贷再贷款不同,房贷续签和在到期时转房贷只是在原有的贷款合同到期时可以做的一种贷款选择方式。在加拿大,一般房屋贷款的分摊年限是25年,贷款合同最短可以是6个月,最长可以是10年,也有1年,2年,3年,4年,5年等等合同期限长短不一的贷款合同。在房屋贷款合同到期时,借款人可以同现有的银行续签贷款合同,也可以同其他的银行或金融机构签订新的贷款合同。若同现有的银行签订新的贷款合同,而不改变该贷款所余的贷款金额和分摊年限,只是获得新的贷款利率和贷款合同期限,这被称做续签贷款;若同其他银行或金融机构签订新的贷款合同,同样并不改变该贷款所余的分摊年限和所余的贷款金额,只改变贷款利率和合同期限;这被称做到期时转贷。

当然,在合同到期时,借款人既可以做贷款续签(renew mortgage),也可以做转贷(switch/transfer mortgage),也可以做房贷再贷款(Refinance Mortgage)。

   再贷款与Home Equity of Line Credit (HELOC)的区别

除了通过再贷款可以把借款人现有房产净值变现外,通过HELOC(Home Equity of Line Credit)的方式,也可以把借款人现有房产净值变现;那么,二者的区别在哪里呢?

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通过再贷款方式把房产净值变现的方式,借款人可以一次性获得自己所需要的贷款资金,支付的利率要低于通过HELOC方式所获得资金的利率;可是,借款人必须按贷款合同支付所有贷款所产生的利息和本金。

 通过HELOC方式获得的贷款则不同,借款人首先获得是一种信用额度,借款人可以根据自己资金需要来支取所需要的数额,而且每月可以只支付利息,不用支付本金;但是,与再贷款方式获得的贷款利率相比,通过HELOC获得的资金利率要高。这就是还款自由度和借款成本之间的关系。

  6   再贷款和第二级房贷(Second Mortgage)的区别

房屋贷款按照针对被抵押的房产的注册顺序来分有第一级房贷(First Mortgage)、第二级房贷(Second Mortgage)或者第三级房贷(Third Mortgage),等等。如果借款人无法偿还房屋贷款时,那么,银行或金融机构通过拍卖该房产收回注册在该房产的房贷时,出售该房产所获得收益将要按照注册该房产贷款的顺序来支付,即首先支付第一级房贷,再支付第二级房贷,如果还有剩余再支付第三级房贷。因此,从银行发放房屋贷款的风险来看,第一级房贷面临的风险最低,而第三级房贷面临的风险最高。

对于已经持有房屋贷款的借款人来说,若需要额外的资金以支付购买其他大的物件如汽车或船只或支付孩子的受教育费用等,那么,借款人应该选择再贷款呢?还是选择第二级贷款呢?即选择在现有贷款基础上再加一级贷款呢?

 一般地,第二级贷款因其对银行的风险要高于第一级贷款,所以,第二级贷款的利率也要高于第一级贷款的利率。是否选择第二级贷款,也要通过具体计算才能获得。

同样,如果借款人在同一房产持有第一级贷款和第二级贷款,或者还有第三级贷款,那么,该借款人也可以考虑通过做再贷款(Refinance)的方式把这种持有多级房贷转换为只有一级的贷款,即全部转换为第一级贷款;第一级房贷利率低于第二级和第三级贷款利率,这样,可以给借款人节约很多借款成本。所以,这也是再贷款技术成被应用的方式。

 是否需要选择做房贷再贷款?选择什么样条件的房贷再贷款?这都要根据每个家庭(借款人)的财务状况和财务规划来确定。根据每个家庭(借款人)的财务状况和财务规划,确定其最佳财务目标;按照已经确定的财务目标,最终选择是否做房贷再贷款和选择什么样的房贷再贷款方案。作为房屋贷款的持有者,如果要考虑做房贷再贷款,那么,最好咨询专业房屋贷款经纪(Mortgage Agent/Broker)。房屋贷款经纪永远是您的最好帮手。同时,可以直接联系作者,并获得专业贷款咨询服务,实现节约成本的最佳贷款和再贷款方案。

(本文仅作为一般知识性介绍,不作为任何经济决策的依据;关于房屋贷款事宜,请联系您的房屋贷款经纪。)

 专栏作者简介 

渥太华贷款经纪成小洲

经济学博士、硕士,经济管理硕士,安省持牌房屋贷款经纪

Mortgage Agent #M17000687    Mortgage Outlet Inc. #12628

资深经济金融分析专家,长期关注利率市场、外汇市场、房产市场和宏观经济周期分析;

为渥太华华人社区的客户寻求最佳房屋贷款方案。

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