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 摘要：【渥太华买房攻略】渥太华买房必看，房屋贷款的7大陷阱！看你中了几条？

买房需贷款，这是许多卖房者的一种选项；但是，在寻求房屋贷款的过程中，很多人不免掉进了一些不明的陷阱。只有当被困于陷阱之中，许多人才意识到自己当初的失误；可谓悔之晚矣。

 那么，在寻求房屋贷款时，面临哪些可能的陷阱呢？

1. 不做任何财务预算规划  

 购房是许多人一生中最大商品购买行为，也是许多家庭最大的投资。在考虑购房前，购房者应该慎密地做出自己的财务预算。例如，要考虑自己家庭每个月偿还贷款的能力，首付资金可以投资多少，可以购买多大的房子。首先，购房者自己应该对自己家庭的财务状况有一个十分明确的了解。CMHC（加拿大房屋贷款和住房公司）的网站中有关于房屋贷款的计算器；寻求房屋贷款的借款人通过该计算器能够算出给定房贷金额的月付金额数，并以此估算自己家庭对房贷的经济承受能力。关于自己的财务状况和生活习惯，只有购房者自己最清楚。在考虑购房贷款时，购房者要很好地安排自己的财务计划。可是，有不少购房者在寻求房屋贷款时，并没有对自己家庭的财务做慎密地规划。这就导致在未来购房和寻求房屋贷款方面，面临不少棘手的问题；严重时，还会给自己的家庭带来财务损失。

点评：咨询房屋贷款经纪是购房者获得财务规划的一种最有效办法。凭借专业知识和行业经验，房屋贷款经纪会免费帮助购房者制作有效的购房贷款财务规划；并帮助购房者获得适合其财务规划的最佳贷款方案。

2. 仅仅盯住房屋贷款的利率

借钱要支付利息；利率是获得贷款的价格。所有的借款人在寻求房屋贷款时，都想获得最低的利率；这确实无可厚非。因为没有人愿意支付高利息。但是，就房屋贷款而言，获得贷款的成本并不仅仅是借款人按照一定的利率水准所支付的利息，而且还包括其他贷款条件。

 就提供房屋贷款的某银行而言，所提供房屋贷款的产品也很多。这些房屋贷款产品的利率差别也在15个百分点左右，甚至更高一些。例如，现在，同一家银行所提供的房屋贷款产品的5年固定的最低利率可以为3.39%，最高的利率可以为3.89%。因为在这些产品的设计中，除了利率之外，还有其他条件。

 就贷款条件而言，不少借款人都很明白这些条款的涵义。例如，在贷款协议中，有贷款合同年限之分。例如，1年，2年，4年或者5年，7年和10年等等；也有固定利率和浮动利率之分；也有开放和封闭贷款合同之分。此外，在房屋贷款协议中，还有其他一些条款。如提前还款的优惠条件(Prepayment Privileges), 提前终止现有的贷款合同罚款方式(Penalty on breaking term)；选择偿还贷款的频次(Monthly, weekly, biweekly, accelerated biweekly)。有些借款人在签订贷款协议时，看到了这些条款，可是，并未完全理解这些条款的真正含义，而只知道自己获得了一个最低利率的贷款。有时候，借款人虽然获得了最低的贷款利率，但是，在该贷款合同中并不可能获得最优的提前还款条件。这就如同跷跷板一样，一方面的条件低了，另一方面的条件就要高了。

 不少借款人在签订贷款协议时，也并未仔细考虑如提前终止贷款合同的罚款计算方式。就加拿大的情况而言，不少人在签订了房屋贷款合同并正式进入按月（或半月，双周或周等）方式偿还房屋贷款后，因为工作情况发生变化，或者需要从小房屋换大房屋等因素，在贷款合同到期前不得不终止现有贷款合同。这就面临着支付违约惩罚金的问题。不少借款人都知道，计算违约金的方法一般是三个月的利息或者是按合同到期所余时间与利差的积，取其二者最高者作为计算借款人支付罚金金额的标准。

 这个标准听起来很简单；但是该问题的复杂性在于计算罚金时如何选择利率标准，即选择什么样利率之间的差额。由于计算罚金所选择的利率标准不同，最后借款人所必须支付罚金金额的差别可以达到在数千元之多。

有时候，借款人虽然获得了一份利率很低的贷款合同，但是，却面临着非常苛刻的违犯贷款合同的罚款条例。

房屋贷款合同是一份贷款产品，贷款产品不仅包括贷款金额和贷款利率，还有其他条件。所以，寻求房屋贷款时，不要仅仅盯着贷款利率，而忽视其他贷款条件。而最重要的是一份贷款合同是解决自己目前财务状况的金融产品。所以，在寻求房屋贷款时，借款人应该寻求适合自己目前财务状况的最佳贷款产品，而不是最低利率。

点评：利率是资金价格；贷款合同一份具有特殊功效的贷款产品。我们知道，普通有型产品的功效差别导致产品的价格不同；与此相同，贷款产品功效的差别导致贷款利率的不同。价格低的产品并一定适合所有的消费者；利率低的贷款产品也并一定适合所有的购房者。

3. 从不查询自己的信用分数

 银行在给借款人提供房屋贷款时，借款人的信用分数是一项重要的参考因数。一般地，借款申请人的信用分数高于680分时，债务率的标准可以相对放宽。如果借款申请人的信用分数超过740分，不少银行愿意给借款人提供优惠的贷款条件。

许多借款申请人在寻求房屋贷款时，询问贷款经纪或贷款专员的第一个问题往往是“你所提供的最低利率是多少？”；可是，该借款人却并未查询自己的信用分数，或者说，并不了解利率或其他贷款条件往往是与借款申请人的信用分数联在一起的。

点评：即使贷款申请人并没有在申请贷款前查自己的信用分数；如果申请人使用银行信用卡超过两年，而且从未拖欠任何账单，并经常按时支付电话费、水电费和房租；那么，一般不用担心自己的信用分数。相反，如果申请人出现过忘记支付某种账单，或者在支付账单方面与电话公司或房东等发生过争纠；那么，申请人的信用分数一定受到了影响。

4. 并未认真考虑首付资金

对于房屋购买者来说，在寻求房屋贷款时，首付资金是必须垫付的一部分资金。关于这一点，任何房屋购买者都非常清楚；但是，对于准备投入多少首付资金和首付资金的来源问题，并不是每个房屋购买者都认真考虑过，或者仔细计算过。

 根据加拿大政府的房屋贷款政策，首付资金最低可以为房屋价格的5%；如果首付资金高于20%，购房者在申请房屋贷款时，不必购买房屋贷款违约保险金；否则，购房者在获得房屋贷款时，还必须购买贷款违约保险金。目前，房屋贷款违约保险金的最高保费率为4%。

 关于首付资金的来源，购房者在寻求房屋贷款时也有许多细节需要考虑。对于第一次购房者来说，首付资金的来源除了自己的日常储蓄外，也可以从RRSP账户中提取一些资金，每个人的最高提取额度为25000加元。

 购房者在筹集自己的首付资金时，也可以从亲戚朋友处获得帮助；但是，在从亲戚朋友获得帮助时，银行对此也有一些严格的规定。若是直系亲属给予的财务支持，可以作为自己购房的首付资金；但是，若是从朋友处获得的资金，银行一般认为这笔资金属于购房者的债务；这实际上会影响到购房者的房屋贷款额度。

点评：在考虑首付资金的比例时，对于购房者来说，要明白这样几种概念：必须支付的首付资金比例、愿意支付的首付资金比例、能够支付的首付资金比例和最优的首付资金比例。如果不理解这几种概念的实质区别，请联系专业房屋贷款经纪；他/她们会帮助解释这些概念，并为你寻求最佳房屋贷款产品。

5. 忽视购房过程中的其它交易成本

  获得房屋贷款，并最后住进自己称心如意的房屋还需要支付其他交易成本。从经济学意义上讲，就是交易成本。一般地，购房者都知道，申请贷款和购买房屋需要支付律师费用；但是，除此之外，还需要支付其他成本。例如，如果首付资金低于房屋价格的20%，购房者必须购买贷款违约保险；尽管贷款违约保险费用被银行叠加到贷款本金上；但是，购房者还需要支付购买该项保险的交易税。此外，还有其他费用需要支付。例如验房费用、土地转让费用、房屋财产保险费用、安家费用，等等。总之，申请房屋贷款之前，一定要周密考虑这些成本因素，做全面的财务预算。

点评：房屋贷款经纪不仅帮助贷款申请人获得最佳房屋贷款产品，而且在申请房屋贷款前，会帮助购房者仔细测算这些交易成本。联系您的房屋贷款经纪，获得免费的咨询服务。

6. 不懂得学习房屋贷款基本知识

申请和获得房屋贷款，并不是简单地按照一定的利率从银行获得一笔贷款资金，然后完成房屋购买交易。对于银行来说，任何一笔房屋贷款都是一种贷款产品。这种产品并不仅仅是贷款金额和贷款利率，还有其他贷款条件。例如，固定利率、浮动利率、贷款的合同期限、贷款的分摊年限等等附带条款。 购房者在寻求房屋贷款之前，最好学习有关房屋贷款的基本知识，最起码要了解有关房屋贷款的最基本名词，以便在寻求房屋贷款时能够进行有效的交流。这样，也才能够寻求并获得适合自己财务状况的最佳贷款产品，而不是最低利率的贷款产品。

点评：关于如何理解房屋贷款专业名词的意思，请咨询您的房屋贷款经纪；房屋贷款经纪乐意为购房者就贷款问题提供免费咨询服务。

7. 忽视认真准备自己的申请材料

银行在审批房屋贷款时，都需要审核一套申请材料。这些材料包括首付资金的证明、收入证明、工作证明、报税的证明材料， 等等。如果是自雇人士，还需要关于自己生意方面的证明材料， 例如，公司的营业执照和财务报表等等。

在准备工作证明和收入证明材料时，一定要仔细审核这些材料，确保你的雇主给你所出示的证明材料没有出现任何笔误。 例如，公司的地址、名称等等是否有拼写错误。这些材料如出现任何笔误，都会影响银行审批贷款。

点评：房屋贷款经纪会告诉贷款申请人应该准备哪些申请材料，并在向银行（其他金融机构）提交申请前帮助申请人进行财务风险评估，确保为贷款申请人获得最佳的房屋贷款产品。

 {注：本文仅作为一般的知识性介绍，不作为任何决策的依据。关于房屋贷款事宜，请联系您的房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)}