【小洲专栏】想要提前还完房贷,早日实现财务自由么? 房贷专家来教你!

2019-04-05 渥太华微生活

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尽快还清房贷,减轻债务负担,是许多人的真实想法和迫切愿望。

在加拿大传统的房屋贷款产品中,银行为了满足借款人的这种愿望,已经在贷款合同中提供了各种提前偿还贷款的条件。例如,借款人每年可以一次增加偿还贷款最初额的10%到20%;同时,借款人每年可以在每月偿还贷款额的基础上增加10%到20%;而且,有个别银行还可以使借款人在每年一次加倍偿还月贷款额;等等,这样许多加快偿还贷款的优惠条款。

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尽管银行所提供的这些优惠还款条款确实为借款人提供了能够提前偿还贷款的机会;但是,有个别银行为了进一步加快借款人偿还房屋贷款速度,充分利用借款人账面上的每一分钱,又设计出了一种特别的房屋贷款产品。这种产品就是把借款人的所有储蓄账户和银行支票账户同借款人的所有债务账户放在一个总账户中,以提高资金的使用效率,减轻账户所有人的债务水平。在加拿大,能够提供该产品的银行是Manulife Bank, 其产品名称为Manulife One;该产品的销售主要是通过Mortgage Brokerage 代理。

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在传统的资产和债务的账户管理中,借款人同时拥有各类债务账户,其中包括房屋贷款、汽车贷款、信用卡贷款、银行储蓄账户和支票交易账户(chequing account)。借款人的每笔收入首先进入其银行的支票交易账户(chequing account),然后,在应该支付各类债务的时侯,借款人从其银行的支票交易账户取出资金,并支付各类债务,其中也包括房屋贷款(Mortgage)。从资金利用效率方面来看,借款人的收入在其储蓄账户或者其银行的支票交易账户(chequing account)所得利息收益率在1%或更低;而其所支付的房屋贷款的利率现在为3%左右。在这种收入和债务账户分离的状况下,借款人的每笔收入在其储蓄或银行支票交易账户中实际上闲置了几天。如果借款人的每笔收入能够立即支付其房屋贷款,那么,不仅可以使借款人快速偿还房屋贷款,而且可以节省房屋贷款的利息支出。Manulife Bank 所推出的Manulife One 就是采用了这种设计理念。通过该房屋贷款产品,Manulife Bank可以使借款人快速偿还房屋贷款债务,同时使借款人节省利息支出。

例如,某购房者所购买房屋的价格是$450,000,首付资金为$100,000,获得的房屋贷款为$350,000,按目前的5年固定房贷利率3.34%, 分摊期为25年,每月偿还房贷$1718.02;按照现在普通的房屋贷款产品,若借款人未利用各种提前还款条件,借款人要偿还完该房屋贷款需要25年,支付的总利息成本为$165,408。

如果使用Manulife One的房屋贷款产品,结果会如何呢?

假定该借款人的家庭年收入是$84,000,支票交易账户(Chequing Account Balance) $10,000, 储蓄账户(Saving Account Balance) $20,000, 其他短期储蓄账户( other short term savings) $20,000,借款人并没有其他债务负担,其家庭每月其他生活开支为$2,000;在Manulife One房贷产品的功能下,借款人把其房贷产品与其支票交易账户、各种储蓄账户都放在"Manulife One“ 的总账户下;由于借款人的储蓄账户和进入其支票交易账户的工资收入被用来立即支付了其房屋贷款的债务,迅速减少了借款人的房贷债务水平,所以,实际上使借款人提前偿还了房屋贷款。按照Manulife Bank 网站的房贷计算器可以计算得到,该借款人在15年内可以还清其所有房屋贷款(Mortgage),其所支付的所有利息成本为$39,902;与普通的房屋贷款产品相比,使用Manulife One产品的借款人可以节省利息支出为$125,507。

除了这种能够使借款人提前偿还房屋贷款的功能外,Manulife One 还有另外一个功能:可以使借款人很容易通过抵押房屋获得再贷款。也就是说,Manulife One为借款人以后需要资金提供轻松的借款空间和额度。

我们知道,随着借款人不断偿还房屋贷款和所拥有房屋的市场价值升高,借款人通过抵押该房产获得再贷款(Refinance)能力就提高了。再贷款(refinance)的方式一般有两种。一种是Home Equity of  line of credit(HELOC),另一种是通过传统的房屋贷款产品来运作。无论哪种方式,借款人在申请再贷款(Refinance)时,除了向银行提供各种申请材料以外,还要通过房产评估机构对所拥有的房产进行价值评估。Manulife One是一种具备Home Equity of Line of Credit性质的房屋贷款产品(Collateral Mortgage),从一开始就给借款人提供了Home Equity of line of Credit产品所具备的功能。这样就避免了借款人的在后期再申请和对房产再评估的问题。这不仅为借款人申请再贷款节省了时间,而且,也为借款人节约了一笔支付获得再贷款的申请非和对房产价值的评估费用。

与传统的房屋贷款产品不同,Manulife One对借款人每月支付房屋贷款的额度没有严格的规定。每月借款人偿付房屋贷款的最低金额可以仅为所应该支付的利息,同时,借款人也可以支付自己所愿意支付的最大数额。这种特点非常适用于收入并不稳定的人士。如某些自雇人士,或者依靠销售佣金为收入的人士。当然,对于具有稳定工作收入的工薪阶层,这种产品为借款人提供了节约利息支出和获得再贷款的能力。

Manulife One 把借款人的银行支票交易账户(chequing account)和包括房屋贷款在内的各类债务账户混合在一起,不仅使借款人可以尽快偿还各类债务,而且可以把借款人所拥有的各类债务的利率水平降低到一个平均水平;同时,也可以使借款人随时监测自己收入和债务水平。为了达到这样的目的,Manulife One 使借款人在设立一个总账户的前提下,可以设立各类子账户。借款人可以通过这些子账户来监测自己的收入和债务水平变动状况。

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在选择房屋贷款方案时,很多借款人面对固定利率和浮动利率的选择觉得非常困惑。一般来说,浮动利率比固定利率要低一些;但是,选择浮动利率所面临的风险是一旦市场利率上升,房屋贷款利率将会随着上升;而固定利率并不会随着市场利率的变动而变动。可是,固定利率类的房屋贷款利率要高于浮动利率。一旦市场利率下降,选择固定利率的借款人将面临支付高利率的风险。对于市场利率变动的不确定性,Manulife One可以把借款人的房屋贷款分为执行固定利率和浮动利率两个部分。这样就降低了借款人所面临的利率市场风险。

总而言之,Manulife One是把借款人的支票交易账户(chequing account), 房屋信用账户(Home Equity of Line of Credit), 房贷(Mortgage)和其他债务账户合在一起,所以,该金融产品也就具备了以上所有账户的基本功能。

首先,借款人可以获得一张银行卡;通过该银行卡,借款人可以操作各类银行交易活动,包括在自动存取款机器(ATM)上取款。

其次,借款人可以通过该产品享用房屋信用贷款(Home Equity of Line of Credit)的基本功能:借款人根据自己的需要随时借款并只支付最低利息的功能。

再次,既然该产品是一种房屋贷款产品,她就具备一般房屋贷款的基本功能。该产品不仅适用于一般的自住型房屋贷款,而且也适用于投资出租房的房屋贷款;

此外,Manulife One也专门为从事Small Business 人士提供房屋贷款。

当然,任何金融产品都有其不利的一面。Manulife One 一般适用于能够很好地控制自己消费的人士。因为该产品包含了信用借款(Line of Credit) 的基本功能;如果借款人不能严格地控制自己的消费,通过使用该产品,最后可能会发现自己的债务高筑。对于那些能够有效管理自己财务的人士来说,该产品不仅可以使借款人节约利息支出成本,而且可以尽快偿还各类债务,是一种很好的理财投资产品。

Manulife Bank 是加拿大最早提供这种把房贷(Mortgage)、房屋信用贷款(Home Equity of Line of Credit )和支票交易账户(chequing Account)放在一起的金融产品的金融机构。目前在加拿大提供类似金融产品的金融机构并不多见。Manulife One是通过Mortgage Broker代理销售。关于该产品的详细内容也可以在Manulife Bank的网站获得。

(本文仅作为一般的知识介绍,不作为任何投资决策的依据。关于房屋贷款的详细政策,请联系你的房屋贷款经纪)

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渥太华贷款经纪成小洲

经济学博士、硕士,经济管理硕士,安省持牌房屋贷款经纪

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资深经济金融分析专家,长期关注利率市场、外汇市场、房产市场和宏观经济周期分析;

为渥太华华人社区的客户寻求最佳房屋贷款方案。

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