房贷的分摊期和合同期

2020-05-10 渥太华微生活

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在加拿大寻找房屋贷款时,总会遇到两个基本概念:分摊期和合同期。英文为:Amortization period and Term

不少人也总把这两个概念搞混淆。

例如,有人会说,我的这个房贷是25年的,即在25年必须把这部分贷款还清。

还有人在寻求贷款时也会问道:我已经40多岁了,银行还能给我贷25年的房贷吗?

还有的人也会问:我刚同银行签订了一个5年的贷款合同,我的贷款合同到期后,我能转银行吗?在合同没有到期前,我是否还能转到其他银行或改变现在的贷款条款吗?还有,在找房贷时,房贷的分摊期越长越好呢?还是越短越好呢?分摊期最长是多少年?最短又是多少年呢?

关于如何正确地回答这些问题,都涉及到如何理解房贷的分摊期和合同期的基本内涵。

那么,究竟什么是房贷的分摊期?什么又是房贷的合同期呢?

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一、房贷分摊期 (Amortization Period)

1、什么是房贷分摊期

房贷的分摊期,英文名称为Amortization。它的基本内涵就是把一笔房贷金额按照一定时间阶段分摊,使借款人在这个时间段内确定每月能够偿还房贷的金额。 其一个主要功能就是确定借款人在获得一定房贷金额后在这个时间段内每月所偿还的贷款金额。在借款人从银行获得一笔房贷金额后,分摊期的长短决定了借款人每月所偿还贷款的金额。一般地,在同样贷款利率条件下,一笔房贷的分摊期越长,借款人每月所偿还的房贷金额越少;这对于借款人来说,每月偿还贷款的压力也就越小;相反,房贷的分摊年限越短,借款人每月偿还贷款的金额就越多;对于借款人来说,每月还款压力也就越大。

例如,某位购房者获得35万加元的房贷,利率是2.59%;如果分摊期是25年,那么,该借款人(购房者)每月所偿还贷款金额为$1,583.61(加元);如果贷款的分摊期为30年,那么,该借款人每月所偿还贷款金额将为$1,396.82(加元);每月比25年的分摊期少还$186.79(加元)。如果把同样的贷款分摊期从25年缩短为20年,那么,购房者每月所要偿还的贷款为$1,867.67; 这与25年分摊期相比,购房者每月要多还$284.06(加元)。从此,我们可以看出,同样贷款金额和同样的贷款利率,因为分摊期的长短不同,购房者(借款人)每月所偿还的贷款金额也有所区别。

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2、分摊期设置的作用

从上面简单的例子可以看出,分摊期的长短直接影响到了借款人每月偿还贷款的金额;据此,对分摊期的设置就成为选择房屋贷款的一种技巧。这种技巧的选择也就体现了房贷分摊期的作用。

目前在加拿大,金融机构(银行)所提供的优质类房贷产品的分摊期最短一般为10年,最长为30年。有些私人贷款公司所提供的房贷产品的分摊期可以延长到35年或40年。但是,一般标准的房贷分摊期最长为25年;有些个别房贷产品的分摊期可以延长到30年。

我们已经知道,房贷分摊期越长,购房者(借款人)每月所偿还的贷款金额越少;也就是说,借款人的偿还贷款的压力也就越小。从另一个方面看,对于同样贷款金额和同样贷款利率的房贷产品来说,如果购房者(借款人)想达到使自己每月手头有更多的现金来支付家庭其他生活开支,那么,就可以把贷款分摊期适当地延长一些。这时,对于购房者来说,寻求贷款的目的,不仅仅是要获得贷款,而且不能使所获得的房贷减少自己家庭其他生活开支;并使房贷确实成为提升自己生活质量的阶梯,而不是增加生活压力。

3、延长分摊期可以使购房者获得更多的贷款

从2018年1月1日开始,购房者在加拿大申请房屋贷款时,所申请房贷的金额必须通过加拿大联邦政府所规定的压力测试。压力测试的标准是以房贷25年分摊期来计算的;压力测试利率是从下面二者中选择最高者为准:加拿大银行公布的5年固定房贷利率或者借款人所获得的合同利率加2%。例如,现在加拿大银行公布的5年固定房贷利率为5.04%;借款人(购房者)所获得的5年合同利率为2.59%;因为2.59% + 2% = 4.59%;那么,压力测试利率就选择5.04%作为标准;房贷分摊期以25年为标准。

现在有不少人在选购房屋时,想一步到位,即购买比较大一些的房屋。在现有的首付资金和工资收入条件下,购买大的房屋一般需要申请更多的房贷金额。这时,不少购房者就面临无法通过压力测试的问题;或者说,在现有房贷压力测试标准下,所能够获得的房贷金额与自己想要获得的房贷金额目标仍然有不少差距。这种现状往往阻断了不少购房者实现购买大房产的梦想。

尽管如此,在目前加拿大联邦政府所规定的压力测试标准下,一些并不受加拿大联邦政府所管制的金融机构可以选择适合自己的另一套压力测试标准。例如,在利率方面,可以选择合同利率作为压力测试标准;或者,在分摊期选择方面,可以把分摊期从25年延长为30年。我们知道,在同样贷款金额和同样贷款利率的条件下,贷款分摊期的延长,实际上降低了借款人(购房者)每月偿还贷款的金额。按照这样的压力测试标准,在同样家庭总收入不变和首付资金不变的情况下,借款人(购房者)可以获得更多的房贷金额;并实现自己购买较大房屋的梦想。

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4、房贷分摊期与利息成本

任何事物都存在利害并存的两面性。利害取舍是人生经常会面临的艰难选择问题。选择房贷分摊期的长短也面临同样的问题。

同样贷款金额和同样利率的房贷分摊期的长短直接涉及到借款人(购房者)每月所偿还贷款金额的多少。在延长房贷分摊期情况下,借款人(购房者)享受了每月偿还低房贷金额利益;同时,可以用多余的资金支付家庭其他更多方面的开支;但是,借款人也必须为获得这种利益支付更多的利息。同样,在缩短房贷分摊期的情况下,借款人(购房者)承受了每月偿还更多贷款的压力;而且,也使自己的生活开支完全受到每月支付更多房贷束缚。可是,这时,借款人(购房者)从总体上付的贷款利息要少很多。

例如,贷款$350,000,5年固定利率为2.59%,贷款分摊期为25年时,总的贷款利息成本为$125,083.64;分摊期为30年时,总的贷款利息成本将增加为$152,854.22。后者要比前者多$27,500.58。从此,也看出了金融本质的另一个方面:时间就是金钱,或者,金融就是打时间差。

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二、合同期 (Term)

Term,是贷款合同期,也是一种贷款条件。就房贷的固定利率合同来说,或者固定利率贷款条件来说,贷款合同期限最短为6个月,最长可以为10年;一般人最熟悉的贷款合同期限为1年期、2年期、3年期、4年期和5年期,也有6年期和7年期的贷款合同。在加拿大的固定利率贷款合同期限中,最流行的合同期限为5年期。浮动利率的贷款合同有3年期和5年期;但是,大多数银行(金融机构)现在只提供5年期浮动利率。

在一份贷款合同中,银行和借款人共同签订了关于贷款金额、贷款利率、提前还款的条件和关于终止贷款合同的罚金等具体条款。在贷款合同期内,或者说在贷款合同未到期时,借款人必须严格执行贷款合同所规定的各种条款,例如,每月还款的金额和提前还款的金额等。如果借款人(购房者)不能严格执行贷款合同的各项条款时,那么,就会导致借款人违约的情况。

在选择房贷合同期限时,房贷合同期究竟意味着什么呢?房贷合同期实际上是把借款人的借款条件锁定在一定的期限内。如果借款人选择的贷款合同期是5年,那么,在这5年内,借款人关于偿还该项贷款的各项条件都不变。合同到期后,借款人可以决定重新同银行(金融机构)签订贷款合同。

前面我已经提及,贷款分摊期的长短决定了借款人每月偿还贷款的金额大小。贷款合同确定了借款人的借贷利率;分摊年限的长短和贷款利率共同决定借款人每月偿还贷款的金额。这就是贷款合同和分摊年限的结合点。在贷款合同中,实际上也确定了贷款的分摊年限。根据所确定的分摊年限和所选定合同期的贷款利率,也才能确定借款人每月偿还贷款的金额。

由于贷款合同锁定了借款人在一定期限内的还款条件,所以,如何选择合同期限就显示出了各种技巧。例如,如果借款人预计在未来5年内,市场利率将会上涨;或者说,在未来5年内,获得贷款的条件可能越来越苛刻,那么,借款人就愿意选择一个5年期的贷款合同。如果借款人预计在未来3到4年内自己可能会搬家,或者可能存在其他方面的生活变故,那么,就可以考虑选择一个相对较短的合同期,比如,3年期合同等等。

从此,我们也可以看出,选择贷款合同期限的长短与自己对未来宏观经济走势判断有关,即与对未来市场走势的判断有关,也与未来自己的生活方式的变化有关;等等。所以,选择贷款合同期,一定要结合自己的生活状况,选择最适合自己的贷款合同期限。

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贷款合同到期后,借款人能够做什么呢?或者说,可以做什么呢?

一般地,贷款合同到期后,借款人可以同现有的金融机构(银行)继续签订一份新的贷款合同,也可以把现有的贷款转到其他金融机构(银行);当然,也可以全部还清现有的房贷。转贷是指把当前所剩余的房贷从现有的金融机构(银行)转到另外一个金融机构(银行),并不改变当前房贷所余金额,也不改变现有房贷的分摊期限,只是改变了提供贷款的金融机构(银行)而已。转贷也意味着同另外一家金融机构签订了一份新的贷款合同;同时,选择了新的合同期限。

在房贷合同未到期之前,借款人若终止贷款合同,都将面临着必须给提供该贷款的银行缴纳罚金的问题。就固定利率房贷合同而言,银行一般是根据两种利率差或者三个月的利息来计算罚金的;而且银行是选择二者计算结果中数额最大的作为最后的罚金。虽然计算罚金的基本方法都是相同的,但是,在计算两种利差时的利率标准选择方面,大小银行之间存在着很大差别。其结果也会导致借款人在所缴纳的罚金多少方面存在极大的差别。

贷款分摊期和合同期是一种房贷产品中的两个最基本条件。在借款人获得贷款金额和利率一定的情况下,贷款分摊期的长短决定了借款人每月所偿还贷款的金额;而合同期只与所锁定的利率有关。在完成购房交易后的一定时间段内,借款人(房主)可以根据自己的财务情况进行转贷或者做再贷款(Refinance),即改变合同期或分摊期。

(注:本文仅为一般信息介绍,并不作为任何经济决策的依据。关于寻找房屋贷款,请联系您所信赖的房贷经纪(Mortgage Broker/Agent)或者房贷专业人士。)

成小洲

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渥太华贷款经纪成小洲

经济学博士、硕士,经济管理硕士,安省持牌房屋贷款经纪

#M17000687,  TMG the Mortgage Group, #10315

资深经济金融分析专家,长期关注利率市场、外汇市场、房产市场和宏观经济周期分析;

为渥太华华人社区的客户寻求最佳房屋贷款方案。

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