【首次购房必看】Insured or Conventional Mortgage 你选哪一种?

2020-05-26 渥太华微生活

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为首次购房申请贷款时,当面临着Insured Mortgage Conventional Mortgage的选择时,作为贷款申请者,那种房贷最适合你?你的选择正确吗?

什么是Insured Mortgage? 什么是conventional Mortgage? 对于贷款申请者来说,二者的区别在何处呢?

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对于首次购买自住房的贷款申请者来说,insured mortgage 是指购房者的首付资金低于20%时,所申请的房贷必须获得房贷保险公司的保险的一种房贷产品。简单地说,根据加拿大联邦政府的规定,当购房者的首付资金低于20%,申请房贷时必须同时支付为获得这种房贷的保险费用。这种获得贷款违约保险的房贷产品就被成为Insured Mortgage

Conventional Mortgage 是指购房者的首付资金高于(或等于)20%时所获得的房贷产品。这种房贷产品没有获得贷款违约保险,所以就被成为普通房贷产品(Conventional Mortgage)。这样,购房者所获得的这种房贷产品时,不需要购买房贷违约保险。

什么是房贷违约保险?

房贷违约保险,英文名称为Mortgage Default Insurance 这种保险的受益人是提供房贷产品的金融机构(银行);支付保费的是获得这种房贷产品的借款人(购房者)。所以说,房贷违约保险保护的是提供房贷产品的金融机构(银行)的利益。

何种情形下可能使用到这种保险呢?

如果借款人因各种经济原因无法按照贷款合同的要求正常支付房屋贷款时,那么,提供房贷的银行就会收回所抵押的房产,并在市场上拍卖。当所拍卖的房产收入无法补偿所抵押的房贷时,其差额就由保险公司支付。这时,房贷违约保险的作用就体现出来了。

要选择Insured Mortgage 吗?

对于购买自住房的贷款申请者来说,许多人一听到要支付购买贷款违约保险,就立即决定不申请这种Insured Mortgage。这种选择是否合适呢? 还需要仔细分析和权衡。

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对于申请房贷的购房者来说,如果选择Insured Mortgage,那么,所要花费的额外成本包括支付贷款违约保险费用和购买这种保险时的交易税。保险费用的费率根据首付资金比例的多少而有差别。

关于保险费率的标准可以在CMHC的网站上获得。例如,若购房首付比例在5%9.99%之间,所需要缴纳的保险费率为贷款额的4%;若购房首付比例在15%19.99%时,所需要缴纳的保险费用为贷款额的2.80%。一般地,金融机构(银行)会把这部分保险费用叠加到总的贷款额之上。这种保险费用是一次性的。当获得这种保险后,该贷款就被成为insured mortgage

Insured Mortgage 对于申请贷款的购房者又有什么益处呢?

首先,对于申请贷款的购房者来说,只需要支付5%的首付资金,就可以为购买自己梦想的房屋而获得房贷。购买房产并拥有自己梦想中的家是不少人一生中的梦,也是很多人一生最大的一笔财务交易.

但是,满足获得普通房贷(conventional mortgage)产品必须有20% 的购房首付资金的要求;对于不少购房者来说,这笔资金并不是一次性可以拿出来的;特别是对于许多首次购房的年轻人来说,如果没有父母或其他直系亲属的资金自助,那么,要获得普通的房贷产品,就需要等待相当一段时间来积累足够20%的购房首付资金;在房价不断上涨的今天,积累这笔购房首付资金可能需要的时间更长一些。

鉴于这种情况,加拿大联邦政府就推出了Insured Mortgage,使那些只需要5%的首付资金的首次购房者就可以获得房贷产品,并拥有自己梦想中的房屋。

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其次,申请Insured Mortgage可以获得最低的房贷利率。Insured Mortgage的收益方是提供房贷产品的金融机构(银行);这对于该金融机构(银行)来说,提供该产品的风险就降低了。此时,金融机构(银行)就愿意为借款人提供最优惠的利率。所以,对于借款人(购房者)来说,获得Insured Mortgage 的一大益处,就是可以获得最低的贷款利率。一般地,金融机构(银行)所公布的房贷利率都是关于Insured Mortgage的利率。

第三,可以获得联邦政府关于资助首次购房者的优惠政策。

近几年来,加拿大的房屋价格飞涨,给不少首次购房者增加了很大的压力,使这些人群无法购买自己所梦想的房屋。

为了减轻首次购房者的财务压力,加拿大联邦政府在20197月底推出了资助首次购房者的Equity Share 项目首次购房者可以从加拿大联邦政府获得房价的5%10%的无利率的财务资助;获得该项目财务资助的基本条件是首次购房者所申请的房贷产品为Insured Mortgage,即购房首付资金比例低于20%

什么是Conventional Mortgage(普通房贷产品)?

从前面关于Insured Mortgage的介绍,细心的读者已经得知了关于Conventional Mortgage(普通房贷产品)的含义。即当购房首付资金比例高于(或等于)20%时所获得的房贷产品为普通房贷产品。

获得这种房贷产品的最基本条件是要有20%的首付资金;对于很多首次购房者来说,这并不是一笔小的数目。例如,若要购买50万加元的房产,首先要准备10万加元的首付资金,同时,也要准备为完成购房交易所支付的其他服务费用。

因此,为了获得conventional mortgage,许多缺少首付资金的首次购房者一般都会从自己的家庭中获得一些资助。

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获得conventional mortgage的购房者,除了免去支付像Insured Mortgage要缴纳的保险费用外,也意味着在同样收入水平条件下,可以购买更大(价格更高)的房产。

对于购房者来说,获得conventional mortgage(普通房贷产品)意味者在房贷产品的选择范围方面有更多的选择。

比如,在选择房贷产品的分摊期时,获得Insured Mortgage的分摊期最多是25年,而获得conventional mortgage的分摊期最长可以为30年。在获得同样金额的贷款条件下,贷款的分摊期越长,借款人每月所偿还的贷款额越小,也就是说借款人每月的还款压力也越小。

获得conventional mortgage的条件有时候要比获得insured mortgage 的条件宽松一些。当申请insured mortgage 时,虽然购房者的首付资金比例可以降低为5%,但是,对申请人的信用分数和工作收入却有严格的要求。例如,申请人的信用分数必须高于为620分,有些可能要求最低为650分。也就是说,当购房者的首付资金低于20%时,所能够申请的房贷产品只能是A类房贷产品(Prime A Mortgage)

如果购房者的首付资金高于20%时,申请房贷产品的范围可以从A类扩展到B类。从债务率方面来讲,B类贷款可以使购房者在同样的收入水平下获得更多的贷款,购买更大(价格更高)的房产。

在选择购买自己梦想的房屋时,每个人或家庭都有自己的基本原则或策略。有些人可能是先购买小的房产,然后根据自己的家庭发展规划逐渐从从小房产换为大的房产;而有些人或家庭可能愿意一步到位,购买一座较大的房产。当选择后一种策略时,购房者往往面临着在一定的收入水平下,如何获得购买大(价格高)房产的贷款。

2018年加拿大开始实行贷款压力测试以后,限制了很多购房者获得更多贷款的能力。在加拿大金融行业中的Credit Union一般受各省的金融管理部门管理;在审批房贷产品时,可以根据合同利率而不是加拿大联邦政府规定的高于合同利率的水平进行压力测试;这样,可以使购房者在同样的家庭收入水平条件下获得更多金额的贷款。但获得这种产品的最基本条件是购房者的首付资金比率为20%。从此,也可以看出来选择Conventional Mortgage(普通房贷产品)的好处了。

在加拿大的房贷产品中,还有一种便于购房者以后从房产净值(equity)中获得贷款的一种房贷产品。这种产品是把普通房贷产品和Home Equity Line of Credit结合在一起的房贷产品。在房产价值不断升值的今天,随着购房者不断偿还房贷和房产价格的升值,房屋业主所拥有房产的净值(Equity)不断增加。这时,房屋业主可以根据自己的需要从该房产的净值中获得贷款,可以用于房屋的更新改造,也可以作为购买投资房的首付资金,或者用于孩子 的教育,等等。这就为房屋业主提供了获得资金便利渠道;而不需要重新申请Home Equity Line of Credit(HELOC)。现在很多提供房贷产品的金融机构(银行)都提供这种房贷产品。但是,要获得这种房贷产品的最基本要求是购房者的首付资金比例最低为20%。即购房时所获得的房贷产品为Conventional Mortgage(普通房贷产品)。

对于申请贷款的购房者来说,任何贷款产品都有其优点和缺点;只有选择适合自己家庭财务状况和家庭发展规划的贷款产品,才是最好的房贷产品。

(注:本文仅作为一般知识性介绍,不作为任何经济投资决策的依据。关于如何选择合适的房贷产品,请联系您所信赖的房贷专业人士。)

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渥太华贷款经纪成小洲

经济学博士、硕士,经济管理硕士,安省持牌房屋贷款经纪

#M17000687,  TMG the Mortgage Group, #10315

资深经济金融分析专家,长期关注利率市场、外汇市场、房产市场和宏观经济周期分析;

为渥太华华人社区的客户寻求最佳房屋贷款方案。

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全部评论 (1)
匿名天使 发表评论于:2020-06-08 14:41:11
加拿大从7月1日开始收紧关于申请 insured mortgage 的政策。申请人最低信用分数为680分,债务率 GTS/TDS 从原来的39%/44%下调为35%/42%. 如果预计自己的购房首付比例不足20%的首次购房者,请抓紧在7月1日之前申请购房贷款。
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