【加拿大买房必读】与房贷有关的利率知多少

2021-11-02 渥太华微生活

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在加拿大寻找房贷时,很多人首先考虑到的问题是利率;但是,关于房贷利率,除了浮动利率和固定利率这种一般的概念以外,对其他涉及房贷方面的利率,您又了解多少呢?

本短文试图给那些想更多地了解有关利率概念的人士提供一点帮助。

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1、加拿大银行的基准利率。

加拿大银行,英文名称为 Bank of Canada,是加拿大的中央银行。货币政策是中央银行调控经济的主要政策工具。

加拿大银行的主要政策目标是保持加拿大经济稳步增长,控制加拿大经济的通货膨胀率水平,保持稳定的就业水平,在外汇市场中稳定加元币值。

控制或者调节加拿大银行的基准利率是加拿大银行实现这些主要政策目标的主要手段之一。例如,当经济运行开始过热时,或者出现通货膨胀水平上升的压力时,加拿大银行会提高利率;提高利率的幅度要视每次利率变化效果而定;相反,当经济运行开始出现下滑时,加拿大银行要降低利率,以稳定经济增长。

例如在2020年3月份,当经济遭受到疫情冲击而面临严重下滑时,加拿大银行连续三次降低利率,把利率水平降低到0.25%的最低水平。加拿大的各商业银行的各种贷款利率一般随着加拿大银行的基准利率变动而变动的。

什么是加拿大银行的基准利率呢? 这种利率是在每天各个商业银行结算结束时,银行间互相拆借的参考利率。也被称为银行间市场的隔夜利率。

加拿大银行所公布的隔夜利率的目标成为银行间互相拆借资金利率的参考标准。在每天各个商业银行结算日结束前,有些银行可能会出现头寸结余,而有些银行可能会出现头寸短缺。头寸短缺的商业银行需要借入资金,而头寸富裕的银行可以借出资金。这就出现了商业银行之间的资金拆借市场。商业银行之间的资金拆借利率一般参考加拿大银行所公布的隔夜利率标准。

根据常规,加拿大银行一般每年召开8次货币政策会议。每次会议要讨论的一个重要内容就是加拿大银行是否调整隔夜利率控制目标。如果遇到特殊时期,加拿大银行会根据实际情况临时决定是否调节其隔夜利率。例如,在2008年下半年美国的“金融危机”爆发以后和2020年3月份疫情爆发时期,加拿大银行都临时决定连续多次降低利率。

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2、商业银行的优质贷款利率

商业银行的优质贷款利率,英文称为 Prime Rate.  这是商业给其优质客户所提供的最优贷款利率。

对加拿大房贷利率中的浮动利率有所了解的朋友都知道,一般地,房贷浮动利率为一种相对利率,银行所报的利率是P -/+ 某个数字。 例如,现在的prime rate 为2.45%,那么,有些银行所报的房贷浮动利率可能为 P - 1.10%.  有些银行所报的浮动利率可能为 P + 0.75%.   这里的P 就是Prime rate. 在房贷市场方面,一般地,大多数银行的Prime rate 是一致的;例如,现在是2.45%; 但是,有个别的银行的房贷优质利率(Prime rate) 与其他银行不同;例如,现在有一家大银行的房贷Prime Rate为 2.60%。 所以,虽然所报的房贷浮动利率都为P - 1.10%,  但是,由于所执行的Prime Rate 存在差别,借款人所获得的绝对利率也 有所区别。

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3、隔夜利率和优质贷款利率的关系

加拿大银行的基准利率和商业银行的优质贷款利率究竟存在怎样的关系呢?一般地,商业银行的优质贷款利率是随着加拿大银行(中央银行)的基准利率而变动的。在选择房贷利率的种类时,借款人是选择浮动利率呢?还是选择固定利率呢?相信许多人都有过这样举棋不定的忧虑。一般地,当经济面临通货膨胀的压力时,市场会预期加拿大银行在未来提高利率。就像目前处于疫情后期的加拿大经济状况,因为通货膨胀在2021年9月份已经达到了4.4%,超过了加拿大银行控制通货膨胀目标3% 的水平;所以,一些研究机构预期未来两年内加拿大银行至少可能提高5到8次利率。在这种情况下,如果选择了浮动利率,就会面临利率上升的风险。除了考虑未来市场利率的走向因素外,在浮动利率和固定利率之间进行选择时,还需要考虑其他因素。

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4、贷款压力测试利率

关心房贷市场,或者曾经寻找过房贷的朋友,可能都听说过房贷压力测试利率;那么,究竟什么是房贷压力测试利率呢?

自2010年以来,包括国际上一些著名的专业经济研究机构在内,不少经济研究机构就一直对加拿大发出警告:加拿大房地产市场存在很大泡沫,加拿大经济面临房产市场泡沫破裂的风险很大;所以,从2016年开始,加拿大联邦政府要求提供房贷的银行对首付低于20%的房贷申请要进行贷款压力测试。贷款压力测试利率按照下列两者中最高者执行:1)申请人所获得贷款的合同利率加上2%,2)加拿大银行公布的5年固定房贷利率。例如,如果加拿大银行公布的5年固定利率为5.59%;贷款申请人可能获得合同利率是2.34%;那么,2.34% + 2% = 4.34%; 因为5.59% 高于4.34%,所以,贷款压力测试利率就为5.59%。如果贷款申请人获得贷款利率是3.64%, 3.64 + 2% = 5.64%,这个利率高于加拿大银行公布的5.59% 的固定房贷利率,那么,在这种情况下,压力测试利率就为5.64%。

设置压力测试利率的目的就是为了控制房贷违约风险,控制房地产市场的泡沫继续扩大可能给经济带来损失的风险。制定这种政策的假定条件是,如果利率再涨200个基点,即在借款人获得的合同利率基础上加上2%,借款人仍然能够偿还得起贷款,而不至于出现贷款违约。尽管如此,这些政策并没有降低火爆的加拿大房地产市场的热度。

面临加拿大房地产市场继续火热,从2018年1月1日开始,加拿大联邦政府要求受联邦政府所管制的金融机构在为借款人提供房贷时,所审批的贷款额度都需要通过压力测试。压力测试利率的选取标准仍然与原来的一致。

从去年3月份以来,尽管加拿大经济受到疫情冲击的打击,但是,加拿大房地产市场十分火爆;加拿大的房价上涨幅度超过20%以上;为了控制房价过快上涨,今年上半年,加拿大联邦政府规定从2021年6月1日开始,把审批房贷额度的压力测试利率提高为5.25%。这是目前的贷款压力测试利率。

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5、贷款合同利率

贷款合同利率是购房者从银行获得贷款时的实际利率。因为不同贷款申请人的信用记录状况、收入状况、资产状况和债务状况,以及所选择贷款产品,等等,都存在差异,所以,一般来说,不同的借款人从同一家银行获得贷款利率会存在差别。贷款合同利率就是借款人实际上从银行获得贷款的利率,并按照这个利率偿还贷款利息。

6、贷款挂牌利率

房贷挂牌利率,英文为posted rate.  

以5年房贷固定利率为例。如果你浏览一些银行的官方网站关于房贷利率的网页,你会发现有些银行所公布的5年固定利率为4.79%。你也可能从朋友处听说过,购房者所获得5年房贷固定利率可能为2.39%;或者,你也可能会看到这些银行同时会公布关于房贷折扣利率 (Special  rate)。无论如何,这些银行所公布的挂牌利率不是购房者所获得实际利率。要知道,Mortgage Broker/Agent所代理的其他一些金融机构所公布的房贷挂牌利率就是客户实际上获得的合同利率;例如,这些金融机构目前的5年固定挂牌利率是2.44%,或者2.39%;这个利率就是借款人(购房者)所获得房贷的实际利率。这种与合同利率一致的挂牌利率为借款人日后在提前终止贷款合同时节约了数千元的成本。

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7、贷款资格合格利率

贷款资格合格利率,用英文表示为Qualified rate. 

一般地来说,在加拿大,购房者能够从银行所获得最大贷款额度是与贷款申请人的家庭收入密切相关的。按照加拿大联邦政府的规定,如果贷款申请人的信用分数为680分以上,那么,贷款申请人所能获得最大贷款额度所产生的总债务率不能超过44%,购买该房产所产生的毛债务率不能超过39%。计算这两种债务率水平时,就面临着如何计算在获得最大贷款额度后所产生的债务问题。贷款申请人获得新的贷款所产生的新债务包括支付该贷款的本金和利息。所以,这里就要选择一种利率来计算贷款申请人获得贷款后的新债务;所要选择的这个利率就是贷款资格合格利率, 或者英文为Qualified Rate. 

在目前加拿大的房贷市场中,一般地,贷款资格合格利率(Qualified Rate) 就是压力测试利率。但是,有些金融机构也可能采用合同利率为贷款资格合格利率(Qualified Rate)。一般地,贷款的合同利率低于贷款压力测试利率。如果按照贷款合同利率作为贷款资格合格的利率水平,那么,这就意味着贷款申请人可以获得更多的贷款额度。如果想获得更多的贷款额度,请联系您所信赖的房贷经纪 (Mortgage Broker/Agent)或房贷专业人士。

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8、HELOC 的利率

HELOC,  全称为 Home Equity line of Credit. 

这种产品是银行为房主提供了一种可以随时使用资金的信用额度。一般地,银行(金融机构)对使用这种金融工具所借用的资金收取的利率为P + 某个数字,就如同房贷浮动利率一样。对于这个具体要加上的“数字”是多少呢?各个银行根据自己所提供产品的功效会确定不同的数值。但是,作为借款人,要明白这是一种浮动利率。

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9、搭桥贷款利率

搭桥贷款,英文为Bridge Loan. 

当房主先购买新房,后出售现有的住房,而且也需要从出售现有住房获得的资金来购买新房时,一般都会面临资金周转缺口。这时,就需要使用搭桥贷款的金融工具来弥补。一般地,银行(金融机构)对提供这种贷款所收取的利率为 P + 某个数字。这也如同一种浮动利率。

加拿大的房贷产品十分丰富;与这些房贷产品相关的利率差别也很大。例如,High Ratio mortgage (首付高于5%,而低于20% 的房贷产品) 的利率就不同于 conventional mortgage (首付高于20% 的房贷产品)的利率;出租房的房贷利率就不同于自住房的房贷利率;贷款合同的年限(term) 的差别也导致贷款利率存在差别;等等。总之,在寻找房贷时,要关注利率,但又不能仅仅盯住利率水平,而忽视其他因素。利率是贷款资金的价格,而不是贷款产品功能的全部。

(注:本文仅作为信息介绍,不作为任何经济决策的依据。关于房贷事宜,请联系您所信赖的房贷经纪。)

成小洲


本文为渥太华资深房屋贷款经纪成小洲撰稿,版权所有,转载请注明出处!

成小洲为安省持牌房屋贷款经纪,为当地华人社区客户寻求最佳房屋贷款方案!

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