【加拿大买房必读】明智地选择房屋再贷款

2024-01-31 渥太华微生活

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房屋再贷款,英文名为refinance, 有人又把它称为re-mortgage。为什么要选择再贷款呢?选择房屋再贷款又有哪些成本呢?


一、选择房屋再贷款有哪些益处呢?

1、获得更低的贷款利率,降低每月房贷支付费用

如果目前市场贷款利率已经低于房主(借款人)现有的房贷利率,通过做再贷款的方式可以获得比较低的贷款利率;这样,就可以降低房主每月偿还贷款金额。例如,某房主现有的房贷余额为$400,000,房贷利率为5%,贷款分摊期为25年,那么,每月偿还贷款额为$2,326。如果目前市场贷款利率已经降低到3%,通过做再贷款,房主(借款人)的每月偿还贷款金额就可以降低为$1,893. 这样,每月可以节省$433,一年就可以节省$433 * 12 =$5,196,5年就可以节约 $5,196 * 5 = $25,980

2、延长现有房贷的分摊期,降低每月房贷支付费用

通过做再贷款的方式,延长现有房贷分摊期,就可以减少房主(借款人)每月偿还贷款的金额,提高房主每月的现金流水平,或者减轻房主偿还房贷的压力。我们仍然以上面情形为例,假定市场中的房贷利率并没有下降,仍然处于5%的水平,在做再贷款时,把现有的房贷分摊期从现有的25年延伸到30年,这样,房主(借款人)每月偿还贷款金额就降低为$2,134,偿还贷款的压力每月降低了$192,每年可以节约$192* 12 = $2,304,  5年就可以节约$2,304 * 5 = $11,520

3、从现有房产净值中获取一些现金,以便支持其他开销或投资

最近这十年来,加拿大的房价上涨幅度已经超过了两倍以上,对于不少房主来说,房产的净值(Equity)已经获得了大幅度的增长;因此,不少房主就通过做再贷款的方式,从现有的房产净值(Equity)中拿出一笔大额现金;这些多出来的现金,一方面可以用来作为购买其他房产的首付资金,也可以用来帮助自己家庭成员做为购买房产的一部分首付资金,也可以用来投资其他金融资产,还可以用来支付装修或者升级现有的房产;等等。通过做再贷款从房产净值中获得现金的方式,用英文来表示为Equity-Take-Out (or, ETO)。

例如,2016年在渥太华所购买的Town House,价格为$380,000,房屋贷款为$304,000;到2023年年底,房主已经偿还了$70,000的贷款,贷款余额仅为$234,000;同时,该房屋价格也上涨到$610,000。即该房屋的净值(Equity)目前为$376,000. 这样,该房主就可以通过做再贷款的方式从该房产的净值中获取现金。

如果该房主想购买一套出租房产,就可以通过做再贷款的方式从现有的房产获取现金,并作为购买出租房的首付资金。

4、利用再贷款获得的现金做投资是一种债务管理和合法避税的财务管理战略方式

这种财务管理战略已经被不少加拿大人在财务管理方面进行应用,而且收效很好。帮助房主合法避税,或者说获得更多的税收返还;同时也增加了房主的投资资产值。

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二、做房屋再贷款的费用有哪些?

1、房屋价值评估费用(Appraisal fee)

在对现有房产做再贷款时,提供再贷款的银行(或其他金融机构)都要对现有的房产进行价值评估,英文即为Appraisal, 一般房屋价值的评估费用大约为$500左右。

2、律师费用(Legal fee)

对房屋做再贷款,也就是重新在现有房产做一个贷款;这就需要一位律师重新做各类贷款的法律文件,因此,借款人(房主)需要请自己的律师来做有关法律文件,一般地,涉及的律师费用大约为$1,000左右。

3、提前终止现有贷款合同的罚金

我们知道,对现有房屋做再贷款,实际上首先提前终止了现有的房屋贷款合同,英文为Break mortgage term. 根据房屋贷款合同,银行(或其他金融机构)就要向房主(借款人)征收违约的罚金。一般地,罚金的金额多少有两种计算办法;即3个月的利息,或者根据利差所计算的利息金额。若贷款合同为浮动利率,即罚金一般按照3个月的利息计算;若贷款合同为固定利率,那么,罚金的计算则采取以上两种方法中所得到的罚金最高者为准。

为了减少向银行缴纳提前终止贷款合同的罚金,房主(借款人)可以提前利用银行给借款人所提供的偿还贷款的优惠条件;一般表示为15% + 15% , 或者20% + 20%。有些银行的个别贷款产品也许只给借款人所提供的提前还款条件为10%。总之,借款人可以利用这个提前还款的优惠条件,一次偿还本金的20%(或者10%,或者15%),就可以降低本金,降低在提前终止合同时所缴纳的罚金。

4、解除现有房贷的费用

对现有的房屋做再贷款,首先就面临着要解除现有的房贷合同。这就涉及到解除对现有房产的“抵押”的法律关系,这就涉及到在法律方面的解除房产抵押费用,英文为Discharge fee,该费用大约为$500左右。

5、其他费用

银行在解除现有贷款合同时,还会征收其他各种杂费。这些费用一般在当初借款人所签署房屋贷款合中已经有清晰地说明。

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三、是否更换现有的银行(或金融机构)

做再贷款,可以在现有的银行做, 也可以重新换一家银行来做。这完全取决于房主(借款人)自己。

在现有的银行重新做再贷款,借款人不一定能够获得最好的利率,但是,房主(借款人)也许可以避免缴纳提前终止现有贷款合同的罚金。银行也许可以采取一种混合贷款的方式帮房主重新做一笔再贷款。也就是说,房主也许无法获得目前市场中的最好利率的贷款。

终止与现有银行(或其他金融机构)的房屋贷款,重新选择另外一家银行(或其他金融机构)做一笔再贷款,房主(借款人)也许可以获得目前市场中的最低贷款利率。


四、申请贷款的资格审定

从2018年1月1日开始,加拿大联邦政府规定,对于属于由联邦政府所管理的所有金融机构在审批房屋贷款的额度时,必须使所审批的贷款额度通过贷款压力测试。贷款压力测试利率为下列二者中利率最高者。加拿大银行(央行)所公布的房屋贷款5年固定基准利率,目前该利率为5.25%,或者借款人所获得的贷款的合同利率再加2%。例如,目前借款人所获得的房屋贷款的合同利率为5.49%,再加上2%,即为7.49%。 那么,与5.25%相比,后者明显高于5.25%,所以7.49%也就成为借款人申请贷款的压力测试利率。

尽管如此,在目前加拿大的房屋贷款市场中,仍然有一些金融机构在审批房屋贷款额度时,可以不遵循贷款压力测试利率的规定,这样,可以为借款人提供更多的贷款额度。

因此,在做房屋再贷款时,房主(借款人)能够获得多大的贷款额度,仍然决定于房主(借款人)现有的收入和债务。如果想获得更多的贷款额度,请联系您可以信赖的房贷经纪(Mortgage Broker/Agent).


五、再贷款与HELOC

HELOC, 英文全称为Home Equity Line of Credit。也是一种从现有房产净值中获取现金的一种贷款方式。在获得HELOC 贷款批准以后,房主(借款人)一般是从银行获得一种贷款额度,然后,房主(借款人)可以根据自己的需要随时提取现金。这种贷款的利率一般为浮动利率,利率水平为Prime + 某个数( number). 贷款的条款(term) 一般为开放型(open mortgage); 即借款人随时有多余的资金都可以随时偿还清贷款,无需缴纳任何罚款。

在加拿大目前的贷款市场中,HELOC有两种方式,一种是银行在给房主(借款人)做第一笔贷款时,就把HELOC 与普通的房贷(Conventional mortgage)混合在一起了;HELOC 这部分的mortgage 又被称为revolving mortgage or re-advanceable  mortgage. 第二种形式的HELOC,是一种处于第二级的贷款,即属于Second Mortgage. 有不少房主(借款人)在最初买房贷款时,并没有申请HELOC贷款,后来又发现HELOC这种贷款很有帮助,所以,希望能给自己的现有的贷款再加一种HELOC贷款产品。这时,对于大多数银行(或其他金融机构)来说,现在加入的HELOC 就属于在现有贷款基础上的第二级贷款,即second mortgage.

与再贷款相比,HELOC的贷款利率一般要高一些;因为这种贷款是一种开放型的贷款,在还款条件方面,享有比再贷款较宽松的条件。从获取资金的方式上,从HELOC中获取的资金灵活性强。而再贷款是一种一次性获取资金。

无论从投资,还是从合法避税的角度看,再贷款或者HELOC都给房主提供了一种获取资金的途径。对一位想增加自己的投资资产,而又可以享受合法避税优惠政策的投资者来说,选择房屋再贷款或者HELOC都会成为实现自己目标的有效途径。


本文为渥太华资深房屋贷款经纪成小洲撰稿,版权所有,转载请注明出处!

成小洲为安省持牌房屋贷款经纪,为当地华人社区客户寻求最佳房屋贷款方案!

成小洲,安省持牌房屋贷款经纪;Mortgage Agent L2, TMG The Mortgage Group #10315, 加微信:chengeco

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