渥太华微生活

熟悉加拿大房贷市场的人士可能知道，按照房贷产品所具有的风险高低可以把房贷产品分为三大类：优质房贷产品、次级房贷产品和私人类的房贷产品。这三大类房贷产品的英文名称分别为Prime A mortgage, B side mortgage,  and Private lending mortgage.

其实，在优质类的房贷产品和次级类的房贷产品之间，还有一类房贷产品，可以被称为接近于优质类的房贷产品，即英文名称为Near Prime A mortgage products.

这种房贷产品可以为购房者带来什么样的好处呢？简单地说，这种房贷产品可以使购房者以最低成本获得最大的贷款额度。那么，究竟什么是接近优质类的房贷产品呢？

在完全理解什们是 接近优质类房贷产品（Near Prime A mortgage）之前，首先明确什么是优质类的房贷产品(Prime A  Mortgage)，和什么是次级类房贷产品(B side mortgage)这两种产品的内涵。

一，优质类房贷产品  

就购买自住房而言，一般地，优质类的房贷产品对申请人有下列基本条件：

1）拥有稳定的工作收入；若是自雇人士，所申报的收入完全凭过去两年来的生意报税收入来计算。

2）拥有良好的信用记录，而且信用分数至少650。

3）购买自住房的首付资金比例最低可以为5%；若首付资金比例低于20%时，贷款申请人需要购买贷款违约保险(Mortgage Default Insurance)，而且所购买的房价不能超过100万加元。若首付资金比例等于或高于房价的20%时，贷款申请人不必购买贷款违约保险，而且对所购买的房价也没有限制。

4）申请人所能获得最大贷款额度必须通过联邦政府所规定的压力测试；现在的压力测试利率是选取下列二者中最高者为标准：合同利率 + 2% 或者 5.25%；贷款压力测试的分摊期为25年。贷款申请人的贷款最高毛债务率/总债务率的比率为39%/44%。也就是说，贷款申请人所能够获得的最大贷款额度由这种压力测试利率和最高债务率水平决定。

二，次级类房贷产品

就购买自住房而言，获得次级类贷款(B side mortgage)的最基本条件:

1）拥有稳定的工作收入。

2）对自雇人士的收入评估可以采用灵活的处理方式。例如，可以采用自己申报收入；也可以按照过去半年的银行流水来测算申请人的实际收入。

3）对贷款申请人的信用记录和信用分数的要求相对于优质类贷款要宽松一些；例如，有些贷款申请人的信用记录因各种生活经历而受到损害，也可以获得次级类贷款；这样不仅可以实现自己购买房屋的梦想，而且也可以修复自己已经受损的信用记录。一般地，次级贷款对申请人的信用分数最低可以降低到450分。

4）对贷款申请人的债务率要求可以放宽一些；有些银行（或金融机构）可以把贷款申请人的债务率提高到50%/50%；甚至，有些金融机构也可以采用非常灵活的债务率要求来审批贷款。

5）贷款分摊期可以采用35年到40年。这样可以使贷款申请人每月支付的房贷金额少一些。一般地，目前在加拿大标准房贷产品的分摊期为25年，而有些房贷产品的分摊期可以延长到30年；可是，有些次级类的房贷产品，可以把贷款的分摊期做到35年或者40年。这样，可以减少房贷申请人每月偿还贷款的压力，即可以使借款人每月有更宽松的现金流。

6）最低首付资金比例为20%。即次级类贷款属于普通类的房贷产品。

7）对所购买的房产的位置和房产的类别的要求相对于申请优质类贷款要宽一些。

8）贷款申请人可以获得比优质类贷款更大的贷款金额。因为次级类房贷产品可以把贷款人的家庭债务率总水平从优质类的39%/44% 提高到 50%/50%的水平，而且分摊期也可以被延长；所以，贷款申请人可以获得比优质类贷款更多的贷款额度。

9）一般地，提供次级类贷款的银行（金融机构）要从贷款申请人收取1%的贷款手续费。

三，Near Prime A 房贷产品

在明确了优质类房贷和次级类的房贷产品以后，就很容易理解处于其间的接近优质类房贷产品（Near Prime A Mortgage）。一般地，申请这类房贷产品的最基本要求是：

1）申请人必须拥有稳定的工作收入。

2）申请人若属于自雇人士，需要至少两年的自雇经历（需要有文件证明其至少两年的自雇经历），其收入完全依赖过去两年的生意报税收入来计算。

3）拥有良好的信用记录，信用分数至少680分，有个别银行或金融机构所要求的信用分数至少700分。

4）申请人的债务率可以被提高到50%/50%

5）有个别金融机构可以用合同利率作为压力测试利率。

6）购房最低首付资金比例为20%。这也属于普通类的房贷产品(conventional mortgage).

前面我已经提到，对于购房贷款申请人来说，接近优质类的房贷产品（Near Prime A Mortgage）可以使购房者以比次级类贷款低的成本而获得比次级贷款和优质贷款都更多的贷款额度；那么，具体又可以获得多少贷款额度呢？

我们知道，一般地，按照目前的压力测试利率标准和最高债务率政策，在购买自住房时，贷款申请人在获得优质类贷款的最大贷款额度是其家庭收入的5倍左右；而贷款申请人在获得接近优质类的房贷产品后，可以把所能获得的最大贷款额度提高到其家庭收入的8倍左右。也就是说，通过获得接近优质类的房贷产品(Near Prime A Mortgage)可以提高购房者的借款能力；从投资的角度看，通过获得接近优质类的房贷产品，可以提高投资者的杠杆力度，提高投资者的收益率。

特别是在最近这两年，加拿大的房价以超过两位数的速度上涨，而家庭收入并没有随房价的上涨而提高的情况下，接近优质类的房贷产品就显示出了其在提高贷款额度方面的优势来。

当然，任何事物都存在两个方面；要用“一分为二”的哲学逻辑看问题。接近优质类的房贷产品确实要比优质类贷款或次级类贷款获得更多的贷款额度；但是，与优质类房贷产品相比，接近类优质贷款产品的利率一般会略高于优质类的房贷产品的利率。购房者所付的这个利差也就是其所能获得的额外贷款额度的价格。对于那些需要获得更多贷款额度的购房者来说，接近优质类的房贷产品是一种比较好的选择方案。

（注：本文仅作为一般知识性介绍，不作为任何经济和投资决策的依据；关于申请房贷事宜，请联系您所信赖的房贷专业人士。笔者竭诚为您就申请房贷事宜提供专业性的服务；可以为你获得最优贷款方案和最优贷款利率）

成小洲，Mortgage Agent, 微信：chengeco,  电话：613-697-0528, TMG The Mortgage Group #10315

本文为渥太华资深房屋贷款经纪成小洲撰稿，版权所有，转载请注明出处！

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