【加拿大买房必读】适合自雇人士需求的各种房贷产品

2024-01-20 渥太华微生活

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在加拿大的就业人口中,大约有15%的人士从事自雇职业。例如,从事各类contract (合同)工作的人士,像从事房屋装修,房屋维护保养等工作;还有像金融、投资、保险、财务顾问,房产经纪,贷款经纪,以及从事像健康、技术、教育培训等各类专业咨询顾问服务业的独立人士;等等。

与那些获得固定工资收入的人士相比,自雇人士的收入一般并不稳定;因为收入水平随着所经手的项目情况而确定。同时,不少自雇人士,为了避免给政府多缴纳税收,自己生意的报税收入往往并不能完全反映经营生意所获得的真实收入。

因为这两个方面的因素,自雇人士在申请房贷时,就收入而言,所面临的困难要大于那些获得固定工资收入人士所面临的问题。

尽管如此,在加拿大的房贷市场中,提供贷款的银行或者其他金融机构设计出了不少能够满足各类自雇人士需求的房贷产品。

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一、自雇经营6个月就可以申请房贷

对于自雇人士来说,一般需要经营自己的生意至少两年,才可以按照自雇人士的项目来申请贷款;但是,对于有个别特殊情况,自雇经营只需6个月以上也可以申请自雇类的房贷产品。申请这类房贷产品的基本要求是自雇人士所经营自己的生意与之前自己所从事工作在行业方面有连续性和一致性。例如,一位电脑软件工程师以前在一家公司从事电脑软件编程工作,后来离职,自己从事属于自己的电脑软件咨询公司;虽然经营自己的生意也仅仅有6个月以上,仍然可以据此来申请自雇类人士的房贷产品。

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二、用报税收入来申请贷款

银行或其他金融机构需要用自雇人士过去两年的报税收入来确定自雇人士所能获得的最大贷款额度。一般地,自雇人士需要提供过去两年的报税材料,如,NOA (Notice of Assessment), T1 Generals; 如果自雇人士所经营的生意采用公司制的法律架构形式,还需要提供过去两年的财务报表(Financial Statements)。

以这种方式所计算的收入来确定自雇人士所能获得的最大贷款额度,购买自住房时,借款人的购房首付资金比例最低为5%;购买出租房时的最低首付比例为20%。

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三、根据自己所申报收入来申请贷款

在加拿大,人们都知道自雇人士通过报税所申报的收入金额一般低于其实际经营收入水平,所以,提供贷款的银行或者其他金融机构专门设立了一种名为自报收入的贷款产品,旨在帮助自雇人士能够通过贷款获得自己的房屋。这种贷款产品的英文名称为Stated Income Program。自雇人士可以根据自己所在行业来申报自己经营生意的年收入;但是,必须注意,自雇人士所申报的年收入水平必须具有合理性(reasonable),而不能随意申报。也就是说,自雇人士所申报的年收入必须与自己所从事的行业的平均年收入水平一致,同时,也要参考所经营生意的年限。此外,自雇人士在申请这类贷款时仍然需要提供有关报税的文件材料,如,NOA (Notice of Assessment), T1 Generals, 如果所经营的生意采用公司架构的形式,还需要提供过去两年的财务报表 (Financial Statement).

此类房贷产品仅适合于购买自住房,而且购房首付资金比例最低为10%;如果首付资金比例低于35%时,购房者(借款人)需要购买贷款违约保险(Mortgage Default Insurance)。为了避免缴纳这笔贷款违约保险,一些自雇人士在申请此类房贷产品时,一般都会把首付资金比例提高到35%。

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四、按照银行流水来申请房贷额度

有些金融机构还专门为自雇人士设立了一种名为按照银行流水来申请贷款额度的房贷产品。英文名称为Bank Statement Program.  银行流水可以反映自雇人士经营生意的真实收入水平,所以,这些金融机构按照银行流水而不是自雇人士的报税收入来确定自雇人士申请贷款时的收入水平。从2023年下半年开始,不少金融机构要求自雇人士申请这类房贷时,必须提供过去12个月的银行流水(Bank Statements),不过,仍有个别金融机构要求自雇人士只提供过去6个月的银行流水。

这类房贷产品既适合于购买自住房,又适合于购买出租房;最低首付资金比例为20%。

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五、无需收入证明就可以获得贷款

有些自雇人士在经营自己的生意方面确实有财务实力,却无法提供能够证明这些财务实力的文件材料。对此,有个别金融机构也专门设计出了一种适合这类人士的房贷产品。只要这类自雇职业的人士经营自己的生意超过两(2)年以上,就可以申请这类房贷产品。关于申请这类房贷产品时的收入计算,只要求贷款申请人(自雇人士)自己申报即可。

这类房贷产品既适合购买自住房,也适合购买出租房。最低首付资金比例为30%。

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