【加拿大买房必读】如何获得最低房贷利率
2024-03-02 渥太华微生活
每位买房者都想获得最低贷款利率，那么，怎样能够获得最低贷款利率呢？
我们知道，利率是资金的价格；也是利用资金风险程度的体现。
因此，对于具有不同资产和债务比率的借款者来说，或者说，对于具有不同风险程度的借款人来说，银行（或其他金融机构）自然会提供不同的贷款利率。
一般地，对提供贷款的金融机构来说，收回贷款本金的风险越低，贷款利率也就越低。
因此，对于借款人（购房者）来说，要想获得最低贷款利率，可以考虑下面几个方面的基本策略。
1，提高自己的信用分数，保护自己的信用记录不受损害
银行在审批借款人的借款资格时，首先要审查借款人偿还债务/或者支付账单的意愿。这种“意愿”就代表了借款人的信用能力。在现代货币经济体系中，任何一位债权人在发放每笔贷款时，首先都要审核借款人的信用能力，即还款的“意愿”。在加拿大，银行（或其他金融机构）在审批A类贷款（优质类的贷款）时，要求借款人的信用分数至少为620分；但是，对于借款人来说，要想获得最低的贷款利率，至少要保持680分的信用标准。如果借款人的信用分数能够保持在730分以上，借款人不仅可以获得最低利率，也可以提高自己贷款额度。
为了保持自己的信用记录不受损害，并保持较高的信用分数，在加拿大，准备购房（投资房产）的人士，最好要按时支付各类账单。特别注意要及时解决哪些有争议性的账单问题。同时，在平时购物的过程中，不要为了享受个别商家所提供的某种10%的价格折扣，而随意申请商家所提供的购物信用卡。因为，这些都会影响到自己的信用分数。
2，获得受保险保护的房贷
在加拿大的房贷产品中，有一种贷款产品是获得了贷款违约保险保护的贷款。在购买自住房时，如果购房者的首付资金比例高于5%，而低于20%时，购房者在申请房贷时就会被要求购买这种贷款违约保险。这样，这种房贷产品也就成为获得保险保护的贷款，英文名称为Insured Mortgage。如果在购买自住房时，购房首付资金比例高于20%，那么，这种贷款产品就成为普通贷款；英文为Conventional Mortgage。
对于银行（或者其他金融机构）来说，获得保险保护的贷款的风险要比普通贷款的风险低，所以，购房者在申请这种受到保险保护的房贷产品时，所获得的利率就会低一些。
3，把购房的首付资金比例提高到35%以上
正如我在上节所述，在加拿大的贷款市场中，如果购房者的首付资金比例低于20%时，在申请贷款时就必须购买贷款违约保险(Mortgage Default Insurance)。为什么呢？因为这种高贷款比率(High LTV Ratio)的贷款产品对提供贷款的银行（或者其他金融机构）来说，所具有的风险较高。也被称为高风险的贷款。如果在没有贷款保险保护的情况下，借款人因无法偿还贷款而面临贷款违约时，如果同时面临房产市场下滑的局面，提供贷款的银行即使把所抵押的房产收回并在市场上出售时，也可能面临着无法完全收回所有贷款金额的窘境。对于银行来说，损失本金的风险就增加了。
但是，如果购房者能够把首付资金比例提高到35%以上，那么，对于提供贷款的银行来说，完全收回贷款本金的风险就降低了，随之贷款风险也就降低了很多。所以，想获得最低贷款利率，就把购房首付资金的比例提高到35%以上。
4，降低自己家庭的债务率
在审核借款人的借款资格时，借款人的家庭总债务率决定了其所能获得的最大贷款额度和贷款利率。在申请A类贷款时，如果借款人的信用分数为680以上，那么，借款人所能获得最大贷款额度不能使其总债务率超过44%。如果借款人在保持其总债务率在44%以下并无法获得其所需要的最大贷款额度，那么，也就只能寻求在A 类贷款（优质贷款）以外的贷款方案。
一般来说，在加拿大的房贷市场中，A类贷款是具有最低利率的贷款产品，因此，这类贷款也被成为优质类贷款。B类贷款或者接近于A类的贷款(B side mortgage or Near Prime A mortgage)，或者C类贷款（Private mortgage）的贷款利率都要高于A类贷款；尽管如此，这些贷款产品却能够满足借款人所需要的最高贷款额度， 或者在投资房产时的其他特殊要求。
因此，要想获得最低利率的贷款，就申请A类贷款。这就要求借款人控制自己的其他借贷消费（支出），例如，尽快偿还完学生贷款，偿还完购买汽车贷款（租车付款），减少信用贷款(Line of Credit)余额，偿还完信用卡的欠款。此外，还需要寻求与各类财务金融专业人士合作，优化自己家庭的债务管理。
5，获得具有最基本要素的房贷
对于贷款产品来说，大家最熟悉的就是贷款利率（具体利率和利率条件：固定利率还是浮动利率）和贷款合同期限（mortgage term）。其实，一份完整的贷款产品由以下主要条款构成：贷款额度（贷款金额），贷款利率，开放型贷款或者封闭型贷款，贷款分摊期限，偿还贷款的频次，贷款的合同期限，提前偿还贷款的优惠条件，提前终止贷款合同的罚金计算，解除贷款合同的其他费用。对于不少寻求贷款产品的购房者来说，只把眼睛盯住贷款利率，而并不考虑其他因素，或者就根本不知道一份完整的贷款产品还包括其他因素。
在某种程度上，从简单和豪华的类别来看，房贷产品与其他不少物质消费品一样，都存在简单与豪华之别。例如，在购买汽车时，不少人只需要汽车的一些基本功能，而也有不少人士追求汽车产品的多功能与豪华性能。若要享受这些豪华与多功能的服务，购车者就需要支付更高的价钱；而只需要普通的基本功能型汽车，只需支付比豪华车较低的价格。例如，大多数人购买的家庭使用型轿车，基本上就是一种代步车。
在目前加拿大的房贷市场中，为了满足这些只需要房贷产品基本功能的购房者的需要，一些金融机构就设计出了一种“具有最基本性能的房贷产品”，英文为 no frill mortgage. 例如，不少金融机构给借款人所提供的房贷产品具有20% + 20% 的提前还款优惠条件；而这些“具有最基本性能的房贷产品”所具有的提前还款优惠条件仅为10% + 10%。 但是，这种“最基本性能房贷产品”却具有最低的贷款利率。我们知道，不少购房者在获得了拥有20% + 20% 的提前还款优惠条件的贷款产品以后，很少用到这种还款优惠条件。这就如同一些人在购买汽车时，为某些特殊的功能支付了高的价格，在日常驾驶汽车的生活中，却很少用到这些功能。所以，若想获得最低贷款利率，可以考虑获得这种只有“最基本性能的房贷产品”。
6，自雇人士提高自己的报税收入
我们知道，在加拿大的贷款市场中，房贷产品可以被分为A类贷款、B类或者接近于A类贷款，以及Private Mortgage（或者有人称之为C类贷款）。在这三大类贷款中，A类贷款的利率最低。自雇类人士要获得A类贷款，必须以过去两年的报税平均收入为标准来申请最大贷款额度。大家都知道，自雇人士的报税收入往往低于其实际所得收入。为了能够获得具有最低利率的A类贷款，自雇人士最好提高自己的报税收入水平。
当然，若无法获得具有最低利率的A类贷款时，自雇类人士也可以通过其他途径获得满足自己购房需求的房贷产品。
7，避免购买小镇或者农村地区的房产
对于提供贷款的银行或者其他金融机构来说，房屋贷款是以房产为抵押物的一种贷款产品。抵押物的流动性，或者市场可售性，是影响房贷利率的一个重要因素。一般地，大城市的房产流动性大于小镇；市中心（市区）的房产的流动性大于乡村；就出租房而言，市区的房产容易获得租客，而乡村或小镇的房产比较难于出租出去。因此，银行或其他金融机构愿意为处于市区的房产提供贷款，而不愿意为那些位于小镇的房产提供贷款。这样，购买位于市区的房产就能获得比购买位于小镇的房产更好的贷款条件（包括贷款利率）。
8，选择5年期的固定利率
对于不少购房者来说，选择贷款合同期限是最纠结的事情。特别是现在面临对未来何时降息无法确定的时候，人们在选择贷款合同期限时更加纠结。选择1年期呢？2年期呢？还是5年期呢？很多人都觉得5年期的贷款期限过去长，宁愿选择1年期的。不知道各位是否发现，银行所提供的贷款利率中，5年期固定利率最低，而1年期的固定利率和2年期的固定利率最高；同时，1年期固定利率高于2年期的固定利率。
加拿大的房贷固定利率是随着加拿大5年期国债利率和美国10年国债利率而变化的。5年房贷固定利率是目前贷款市场中利率最低的贷款产品；而且，就选择范围来说，5年期固定利率的选择范围要高于1年期、2年期固定利率的贷款产品。因为有些金融机构可以提供5年期的固定利率贷款，而不提供1年期和2年期的固定利率贷款。如果想获得最低的贷款利率，就选择5年期固定利率贷款。
9，与贷款经纪合作，可以获得最低贷款利率
在现在的房贷市场中，与房贷经纪合作的不少银行或者非银行金融机构能够为购买自住房提供最低的贷款利率；而且，一些金融机构也根据购房者的首付资金比例的多少而提供相应的较低利率。例如，在普通贷款(Conventional Mortgage)的类别中，贷款利率可以根据首付资金比例分别为20%，25%，30%和35% 等等提供相应的贷款利率。也就是说，如果购房者的首付资金比例为25%，其所能获得的贷款利率就可以低于首付比例仅为20%的贷款利率。这种利率细分性定价策略优于那些只把首付资金比例高于20%作为一大类的办法。因为它可以使那些首付资金比例为30%的购房者获得较低的利率。因此，要想获得最低贷款利率，最好与房贷经纪(Mortgage Broker/Agent)合作，这样可以免费从贷款经纪那里获得最低贷款利率。
10，什么是最佳利率？
房贷经纪遇到最多的一个问题是：“你的最好利率是多少？”。 什么是最好利率呢？最好利率是最低利率吗？
我们知道，一份完整的贷款产品包括贷款额度、贷款分摊期限、贷款合同期限和贷款利率，等等，很多因素。如果购房者寻求贷款的首要目标是获得最大贷款额度，即获得一笔能够帮自己顺利完成购房交易的贷款；那么，在满足这个首要目标的条件下的最低利率就是最好利率。如果单纯就利率比较而言，购房者也许从朋友那里听到了更低的利率；但是，在这个更低利率条件下，购房者并无法获得自己所需要的最大贷款额度；那么，这个所谓的最低利率对这位购房者也是无意义的。当然，也就不是最好的利率。
那么，如何知道自己是否获得了一种最好利率呢？答案是，最好与贷款专业人士或者贷款经纪合作。
因为贷款经纪与数十家以上的银行或者非银行金融机构有合作和代理关系，对贷款市场有丰富的了解，能够帮购房者获得最佳的贷款方案，包括最佳的贷款利率。
