渥太华微生活

在加拿大申请购买自住房贷款时，有两种最基本的贷款产品：

一是最低首付资金比例为20%的普通房贷产品(Conventional Mortgage)，另一种是最低首付资金比例低于20% 且高于5%的高贷款比率的房贷产品(High Ratio Mortgage)。

也就是说，在加拿大购买自住房时，申请房贷的最低首付资金比例可以为5%。

概括地说，这种最低5%的首付资金比例可以使不少首次购房者尽快实现拥有自己住房的梦想。

以渥太华的房市为例，2025年第一季度独立房屋(single detached house)的销售价格中位值为$790,000（加元），镇屋(Townhouse/row house)销售价格的中位值为$576,000（加元）。在此，我们可以选择购买房价$600,000为例，购房者若申请普通贷款(Conventional Mortgage)时，所需要的最低首付资金将为$120,000。

一些首次购房者在准备购房时，手头恰好缺少这20%的首付资金；但是，这也并不排除这些首次购房者可以通过申请特殊房贷产品来实现其拥有自住房的梦想。

如果缺少20%的购房首付资金，那么，如何来充分利用加拿大贷款市场中低于20%首付比例的房贷优惠条件呢？或者说，购房者若只有低于20%的首付资金时，通过申请贷款，可以购买到怎样的房产呢？

1、购房首付资金比例的准确算法

在加拿大购买1—4 单元(units)的住宅房产时，在申请房贷产品方面，这类房产被认为是普通的住宅类房产；如果住宅类房产所包含的住户单元超过5个单元(units)（包含5个单元），在申请房贷产品方面，这就被认为属于商业类的住宅房产。因此，在申请普通住宅类房贷产品时，所适用的房产类别仅为1—4个单元的住宅类房产。

根据加拿大联邦政府关于房贷方面的政策，当首付资金比例低于20%时，所适用的房产最高价格不得超过150万加元($1.5 million).

综合上面这两种基本条件，在计算最低首付资金比例时，基本遵循下列原则。

若所购买的房产为1—2 单元(units)时，最低首付资金比例为5%。当所购买的房产价格低于$500,000（加元）时，最低首付资金比例为5%；若所购买的房产价格高于$500,000 而低于$1.5 million时，所需要的最低首付资金比例要分两步计算。第一步，按5%的比例计算$500,000部分的首付资金；第二步 按照10%的比例计算超过$500,000而低于$1.5 million部分的首付资金。然后，把这两部分所需要的最低首付资金加总，就得出了购买这类房产所需要的最低首付资金。

例如，所购买的房产价格为$850,000，且为一个单元，那么，所需要的最低首付资金按照下列办法计算。

$500,000 x 5% = $25,000

($850,000 - $500,000) x 10% = $35,000

最后，购房所需要的最低首付资金为 $25,000 + $35,000 = $60,000

如果所购买的房产为3 – 4 单元时，所需要的最低首付资金比例为10%。

2、购房贷款最长分摊期

在加拿大的购房贷款条款中，有两种时间概念；一是贷款合同期，英文为term；另一种为贷款分摊期，英文为amortization。 贷款合同期最短可以为6 个月，最长可以为10年。一般的贷款合同期时间为1，2，3，4，和5年。在贷款合同期内，如果借款人选择了固定利率，那么，贷款利率是不变的；如果借款人选择了浮动利率，贷款利率的相对值也是不变的。贷款合同到期后，借款人可以一次性还清贷款，也可以转到其他银行，或者同现有的银行继续签订新的贷款合同。

贷款的分摊期也就是人们常说的贷款可以做多少年的时间期限。或者说，在多少年内借款人必须把此贷款还清。在加拿大，贷款分摊期最短为5年，一般最长可以为25年，30年，35年或者40年。这要根据不同的贷款产品而确定。一般地，当首付资金比例低于20%时，贷款分摊期最长为25年或30年。

贷款分摊期长短差别的意义在哪里呢？对于同样贷款额度和贷款利率的贷款产品来说，贷款分摊期长短差别的意义表现在借款人每月偿还贷款利息和本金数额的差别方面。贷款分摊期越长，借款人每月所偿还贷款的数额就少，借款人偿还贷款的月压力就越小；也就是说，借款人每月的现金流就宽敞一些。相反，借款人每月偿还贷款的压力就越大。

例如，贷款总额为$450,000，利率为4%，若贷款分摊期为25年时，月偿还贷款金额为$2,367.1;  若贷款分摊期为30年时，月偿还贷款金额为$2,139.8;  分摊期的从25年延长到30年，可以为借款人每月增加将近230加元的现金流。这就是延长贷款分摊期财务效果。

一般地，当购买自住房的首付资金比例低于20%时，贷款分摊期最长为25年；但是，如果购买者为首次购房者，即必须满足加拿大政府所规定的首次购房的基本条件，那么，当首付资金比例低于20%时，贷款分摊期最长可以为30年；或者，购房者所购买的房产为新建房产，即非二手房，那么，当首付资金比例低于20%时，贷款分摊期最长也可以为30年。

3、购房首付资金的主要来源

购房首付资金的来源一般有下列几种：自己储蓄，直系家庭成员的资助，出售持有的各类金融投资产品所获得收益，从RRSP账户所提取的资金，把现有房产净值现金化的资金(Equity-take-out)，用自己的信用卡等金融工具所借的资金。

除了最后一种首付资金来源以外，关于前面几种首付资金来源，一些购房者或多或少都从不同渠道得知过。而最后一种首付资金来源，不少购房者也许并不熟悉。当购房首付资金比例为10%时，可以利用通过信用卡(Credit Card), 个人贷款(personal loan), 信用贷款(line of credit)等金融工具所借来的资金作为首付资金的一部分，以补充首付资金的不足。这对于那些首付资金非常有限的购房者来说，这种产品会有很好的帮助。申请这种房贷产品的首付资金比例最低为10%，最高为低于20%。

4、贷款违约保险

根据加拿大联邦政府的规定，当购房首付资金比例低于20%，申请房屋贷款时，借款人需要购买贷款违约保险(Mortgage Default Insurance)。 这种保险是银行在审批贷款时，代借款人申请，保费由借款人支付。保费在发放贷款时（交房时）一次性支付；一般地，银行会把这笔保费加在贷款总额之上。或者，银行从贷款总额中扣除，由借款人支付。当首付资金比例低于20%时，保险费率一般分为三个等级。例如，当首付资金比例为5% --9.99%时，保险费率为4.0%；首付资金比例为10% --14.99%时，保险费率为3.1%；首付比例为15% -- 19.99%时，保险费率为2.8%。但是，若为其他贷款产品时，保险费率可能会有差别。

5、购房附加房屋装修升级贷款

在加拿大，有些购房者在交房的同时，也想对所要购买的房屋进行升级装修改造。例如，对所要购买房屋的厨房或者卫生间进行升级改造；这实际上增加了所购买房屋的现有价值。面对房屋通过升级改造所获得的新增价值，银行也可以为此提供贷款。针对这种市场需求，加拿大的银行（或者其他提供房贷的金融机构）设计出了一种专门为这类购房者需求服务的房贷产品，英文名称为Purchase plus Improvements。申请这类房贷产品的最低首付资金比例也可以为5%.   

以上所介绍的这些首付资金比例低于20%的购房贷款，都属于A类贷款。这就要求贷款申请人拥有良好的信用记录和信用分数，且有稳定的工作收入，所能够获得的最大贷款额度必须通过贷款压力测试。这些是申请这类贷款的最基本要求。

如果您属于首次购房者，或者正在考虑购买自住房，在制定自己的购房财务贷款计划时，可以考虑这类房屋贷款的优惠条件。通过利用这些政策优惠，或者可以用最低的首付资金比例获得更多的贷款额度，也许也可以通过延长贷款分摊期减少每月偿还贷款的压力，或者也可以同时升级改造所要购买房屋的厨房或卫生间，等等。在考虑购房前，购房者掌握充分的贷款市场信息，制定优化的贷款财务计划，以便顺利地购买到自己心仪的房屋。

（本文仅为一般知识性介绍；加微信chengeco，了解更多的房贷产品信息）

本文为渥太华资深房屋贷款经纪成小洲撰稿，版权所有，转载请注明出处！

成小洲为安省持牌房屋贷款经纪，为当地华人社区客户寻求最佳房屋贷款方案！

成小洲，安省持牌房屋贷款经纪

Joe Cheng, Mortgage Agent L2, TMG The Mortgage Group #10315

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