渥太华微生活

在加拿大，不少首次购房者或者投资者，在申请贷款购房时，常常面临着不知道要准备多少首付资金才合适的问题。

作为专业房贷经纪，想通过本短文为这部分人士回答这个问题。

一般地，申请购房贷款的最低首付资金比例与所购买的房产最终用途有关；例如，若购买自住房时，最低首付比例可以为5%；但是，购买出租房产时，最低首付比例就必须是20%；若所购买的房产仅为一个单元的房产，那么，作为自住房产时，最低首付比例可以为5%；但如果所购买的房产为3个单元或者4个单元，或者超过了4个单元，那么，申请贷款时，所要求的最低首付比例又有所不同。

一、购买自住房首付比例

如果购买1- 2 单元的自住房，申请贷款时的最低首付比例为5%；但是，当所购买的房产价格超过50万加元而低于150万加元时，所要求的最低首付资金比例又有所不同。

根据目前加拿大联邦政府的规定，购买这类房产时，计算所要求的最低首付比例要分两步；首先，按照购房价格的第一部分50万的5%来计算第一部分首付资金比例；然后，再按照超出50万的第二部分房价的数据的10%来计算第二部分首付资金比例；最后，把这两部分首付资金比例汇总，就是购买这类房产所需要的最低首付比例。

例如，所购买的房产价格为145万加元，计算所需要的最低首付资金比例如下：

第一部分最低首付资金 ：$500,000 x 5% = $25,000

第二部分最低首付资金：($1,450,000 - $500,000) x 10% =$95,000

购买这类房产的最低首付资金为：$25,000 + $95,000 = $120,000

如果所购买的房产高于150万加元（含150万），那么，申请贷款时，所需要的最低首付资金比例为20%。

尽管如此，如果所购买的房产超过150万加元，贷款申请人也准备了20%的首付资金，但是，有些银行可能会根据房产所在城市的差别而要求购房者准备超过20%的首付资金，这样才能获得购房贷款。

一般地，如果所购买的房产为3 – 4 单元(units)，其中一个单元为房主自己居住，其他单元作为出租使用，那么，所要求的最低首付资金比例为10%。

根据加拿大联邦政府的有关规定，购买自住房的首付资金比例如果低于20%，购房者（贷款申请人）必须购买贷款违约保险。目前，在加拿大有三家公司提供这类贷款保险；CMHC是其中一家公司。例如，首付资金比例仅为5%时，购房者所购买的贷款违约保险费为4%。

二、个人信用受损购房者的最低首付比例

在现实生活中，各种无法预料的事情都有可能发生；如果购房者在决定购房时，恰好正经历着其个人信用受损的情形，也就是说，其个人信用分数低于620分；因此，在申请购房贷款时，就无法获得A类贷款（优质类房屋贷款），而只能申请B类房贷。

在加拿大，购房者申请B类贷款时，所需要的最低购房首付资金比例为20%。在有些情形下，银行（或提供房贷的其他金融机构）可能需要购房者进一步提高首付资金比例，也可能要求把首付资金比例提高到25% 或者35%。

三、自雇人士申请贷款的最低首付资金比例

在加拿大的就业人口中，大约有15%的人士属于自雇人士；因此，在加拿大的房贷市场中，提供房贷的银行或者其他非银行金融机构专门设计了一些适合自雇人士财务和信用状况的房贷产品。一般地，当自雇人士申请房屋贷款时，购买自住房的首付资金比例若低于20%，那么，审批贷款额度时，就要以自雇人士过去两年的报税平均收入为基准。

我们知道，在加拿大的自雇经营生意的行业中，自雇人士实际所获得的收入往往高于其报税的收入。为了提高自雇人士所能获得的贷款额度，并帮助自雇人士购买到自己如意的房产，银行（或者其他非银行金融机构）可以采用除了按照报税收入以外的方法来计算自雇人士的年收入。因此，要获得这样的贷款产品，就要求自雇人士在申请购买自住房贷款时，所能提供的最低首付比例为20%。在有些情况下，也可能要求把首付比例提高到35%。

四、能够获得最低利率的首付资金比例

在寻找房屋贷款时，不少购房者都在寻找最低贷款利率。在申请购买自住房贷款时，若首付资金的比例能够满足一定的条件，就可以获得市场中的最低贷款利率。

我们知道，利率是资金的价格；利率水平的高低是与借款人的贷款风险密切联系的。在同等信用水平的条件下，贷款风险与首付资金比例的多少，或者与贷款是否获得了贷款违约保险密切相关。如果购房者所能提供的首付资金比例超过35%，对于提供贷款的银行来说，这种贷款的风险就降低了一些，那么，借款人就能够获得目前市场上的最低贷款利率；同样，如果购房者的首付资金比例高于5% 而低于20%，这意味着该房贷产品属于获得保险的贷款产品(Insured mortgage)，这对于提供贷款的银行来说，贷款的风险也就降低了一些，那么，该借款人也能获得市场上最低的贷款利率。

五、购买出租房产的首付资金比例

过去二十年来，加拿大的房屋价格上涨了四到五倍；投资出租房产仍然成为不少投资者的一种选择。如果购买1 到2 个单元的出租房产，那么，最低首付资金比例为20%。如果所购买的出租房产超过5个单元以上，那么，一般所要求的最低首付资金比例为25%。这种房产属于商业类的出租房产。

六、首付资金的来源

明确了要准备多少首付资金，那么，如何筹备这些首付资金呢？首付资金的来源又有哪些呢？一般地，购买房产的首付资金来源有下列几种：

1，自己储蓄

2，从RRSP 账户中提取的资金

3，从自己的首次购房账户中提取资金

4，出售现有的金融投资产品所获得的资金；例如，出售所持有的股票资产等等。

5，出售现有的房产后所获得的资金

6，从现有的房产中通过再贷款方式所获得的资金

7，以HELOC的方式从现有的房产所获得的贷款资金

8，家庭成员所资助的资金

9，通过自己的信用卡所借贷的资金

10，用个人信用贷款(Personal Line of Credit) 的方式所获得的资金

此外，购房者在申请房屋贷款时，一般需要向银行提供过去90天的银行账户流水清单(Banking statement)，以证明购房者自己拥有足够的首付资金，以及首付资金的合法来源。

七、购房所涉及的其他费用

在准备购买房屋时，除了要准备足够的购房首付资金外，还需要准备额外的资金，以支付与房屋交易有关的各种费用。这些费用至少包括下列几个方面：

1）房产评估费用 (Appraisal fee)

2）房屋验收费用 (Inspection fee)

3）律师费用 (Legal fee)

4）购房土地转让税 (Land transfer tax)

5）贷款所涉及的产权保险费用 (Title Insurance)

6）房屋财产保险费用 (Home Insurance)

7）搬家费用

8）置办新家具的费用

一般地，银行也会要求购房者（贷款申请人）能够准备所购买房屋价格的1% - 1.5% 的额外资金，以保证房产买卖交易顺利完成。

如果有些购房者在准备完首付资金和缴纳各种费用以后，已经没有足够的资金置办新的家具或者支付搬家费用，那么，可以考虑申请名为现金返还贷款产品。这是加拿大的一些银行（或者非银行金融机构）专门为满足这种需求所设计的一种房贷产品，其英文名称为Cash back mortgage。通过申请这种房贷产品，购房者最高可以获得房贷额度5%的额外资金。

（本文仅为一般知识性介绍，欲了解适合自己的房贷产品，加微信chengeco联系笔者）

本文为渥太华资深房屋贷款经纪成小洲撰稿，版权所有，转载请注明出处！

成小洲为安省持牌房屋贷款经纪，为当地华人社区客户寻求最佳房屋贷款方案！

成小洲，安省持牌房屋贷款经纪

Joe Cheng, Mortgage Agent L2, TMG The Mortgage Group #10315

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