【加拿大买房必读】加拿大房贷中的 Collateral Mortgage 与 Standard Mortgage

2024-06-01 渥太华微生活

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加拿大的购房贷款产品可以被分为很多种类。例如:

按是否购买贷款违约保险(Mortgage Default Insurance)可以分为Insured Mortgage, Conventional Mortgage,  或者Insurable Mortgage, Uninsurable Mortgage。 

若按贷款产品的风险程度高低还可以分为优质贷款产品(Prime A mortgage),次优质(级)贷款产品(Near Prime A, or B side mortgage), 以及私人类贷款(Private mortgage)。

也可以按照被抵押房产的类别分为住宅类贷款(residential mortgage)和商业类贷款(commercial mortgage);等等。

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本文介绍按照另一种分类方法所得出的房贷产品,即按照贷款所登记注册的方式来分类所获得贷款产品类别。

在加拿大目前的房贷产品中,按照贷款产品所登记注册的方式可以被分为Collateral Mortgage 和Standard Mortgage。

我们知道,一般地,一种房贷产品所包含的基本要素为贷款金额、合同期限(term)、贷款分摊期(Amortization Period)、贷款利率、贷款条件类型(封闭式贷款或者开放型贷款,Closed or Open Mortgage)和还款频次与金额,及等等一系列其他详细的贷款条件。

在房屋买卖交易最后环节,关于房贷登记过程中就出现了两种方式。一种是在贷款抵押登记(mortgage charge registration)时,按照借款人所获得的房贷详细条件登记(register the charge)。这就是标准房贷(Standard Mortgage)。另一种是在房贷抵押登记(Mortgage Charge Registration)时,所登记的贷款金额可能是房价的100%,或者有个别银行登记贷款金额为房价的125%;此时,借款人实际所获得的贷款金额并未在这种贷款抵押登记中体现,却以另一份单独的贷款合同所体现。这种贷款抵押登记(mortgage charge registration)方式所表现的房贷产品为Collateral Mortgage。

例如,某购房者购买一栋价格为$600,000的房产,贷款金额为$480,000,贷款利率为5%,分摊期为25年,每月偿还贷款金额$2,806。 在贷款抵押登记(Charge Registration)时,若属于标准贷款(Standard Mortgage ),以上这些贷款详细信息都包括在该贷款抵押登记文件中。若属于Collateral Mortgage,在贷款抵押登记(Charge Registration)时,以上这些贷款详细信息并不会体现在抵押登记文件中,而以单独的贷款合同文件所体现;关于所登记的抵押贷款金额,大多数银行的Collateral Mortgage都会以100%的房价来登记,而个别银行可能以房价的125%来登记。在这个例子中,若属于Collateral Mortgage,所登记的房贷抵押金额可能就为$600,000,或者为$750,000。

对于借款人(购房者)来说,这两种贷款产品的优缺点主要体现在以下三个方面:转贷款的方便性,未来增加借款金额的方便性,和最后的贷款解除(Discharge)方面。

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增加借款金额的方便性

Collateral Mortgage 是一种把普通贷款与HELOC (Home Equity Line of Credit)结合在一起的贷款产品,也被称为Re-advanceable  mortgage。因为银行以房价的100%(或者125%)的金额来注册登记房贷,这实际就为借款人未来需要增加借款金额预留了贷款空间。在购房者(借款人)购买房屋以后,若需要一笔资金,无论是用做支付房屋的装修,或用做投资其他房产的首付资金,或者用来支付孩子上大学的学费,房主就可以直接利用Collateral Mortgage所提供的贷款额度,而无需重新申请。这就为房主节约了重新申请贷款的各种费用。

但若当初房主购房时所申请的贷款为标准贷款(Standard Mortgage),这时,若需要额外的资金,就必须向银行重新申请贷款。要么采取再贷款(Refinance)的方式申请,要么在现有的贷款上增加二级贷款(Second Mortgage),要么申请一个HELOC。总之,在需要额外的资金时,房主不仅要重新申请贷款,而且房主也要支付与申请贷款的有关各项费用,如房产评估费用,申请费用和律师费用,等等。

从此也就看出了,Collateral Mortgage对于未来可能需要额外资金的房主(借款人)提供了很多便利,也节省了不少费用。

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转贷的方便性

一般地,贷款合同到期以后借款人可以与现有的银行续签一个新的贷款合同,也可以把现有贷款转到其他银行或其他非银行金融机构。如果当初的贷款是一种标准贷款(standard mortgage),贷款到期以后就很容易转到其他银行;但是,若贷款属于Collateral Mortgage,要转到其他银行就不是那么容易。首先,并不是所有的银行或者非银行金融机构都接受Collateral Mortgage的转换。其次,在转换这种贷款产品时,首先要解除这种贷款,即Discharge mortgage。 这就需要借款人支付一笔贷款解除费用(Discharge fee)。

我们知道,在贷款快要到期时,房主(借款人)都会在市场上寻找更低利率的贷款。若贷款属于标准的贷款(Standard Mortgage),借款人就可以利用市场中低利率的优势,把贷款轻松地转到其他银行;但是,若是Collateral Mortgage,转贷就不那么方便了。

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贷款解除

若持有的贷款产品为Standard Mortgage,当借款人(房主)偿还完所有的贷款时,银行会自动给借款人(房主)一份关于解除贷款(Mortgage Discharge)的文件,标明以该房产所抵押的贷款全部偿还。英文称为Mortgage free。

但是,当持有Collateral Mortgage时,即便房主偿还完了所有的贷款,包括HELOC在内,若房主(借款人)不向银行提出解除贷款的要求,银行并不会自动给房主发出一份解除贷款的文件。该房产仍然拥有以其100%房价抵押登记的贷款。

在如今加拿大的房贷市场中,加拿大的5大银行和其他一些小银行都提供这种Collateral Mortgage。如前所述,Collateral Mortgage 实际上是把普通房贷(mortgage)和HELOC结合在一起的贷款产品。对于想继续投资于房地产市场的人士来说,这种贷款产品会在资金使用灵活度方面提供较大帮助。但是,对于那些无法有效管理贷款资金使用的人士来说,也许这种产品并不适合。

本文仅为一般知识性介绍,不作为任何经济决策的依据。如何选择适合自己的最佳房贷产品,最好联系自己所信赖的房贷专业人士。笔者为安省持牌房屋贷款经纪,竭诚为各位服务。

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本文为渥太华资深房屋贷款经纪成小洲撰稿,版权所有,转载请注明出处!

成小洲为安省持牌房屋贷款经纪,为当地华人社区客户寻求最佳房屋贷款方案!

成小洲,安省持牌房屋贷款经纪

Joe Cheng, Mortgage Agent L2, TMG The Mortgage Group #10315

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