【加拿大买房必读】首次购房，你对在加拿大的购房贷款了解多少？
2024-06-16 渥太华微生活
无论是刚移民到加拿大，还是在加拿大已经有了稳定工作的年轻人，都会像大多数加拿大人一样尽快拥有自己的房屋。
在准备买房时，作为首次购房者，你是否了解在加拿大申请贷款时需要考虑的一些基本问题呢？是否了解加拿大房贷的一些基本概念？
作为房贷专业人士，撰写该短文，旨在为首次购房者就申请贷款需要考虑的问题提供一点参考意见。
1、购房首付资金
在加拿大购买自住房时，最低首付资金比例为5%。
一般地，若首付资金比例低于20%时，申请这类房贷必须购买贷款保险(Mortgage Default Insurance)；因此，这类房贷也被称为获得保险的房贷(Insured Mortgage)。
若首付资金比例高于（包含）20%时，购房者申请房贷时就不必购买这种贷款保险。这种房贷也被称为普通房贷(conventional mortgage)。
如果购房者属于新移民，当申请有关新移民房贷项目时，最低首付资金比例可能需要为35%。
此外，如果购房者为自雇人士，在申请有关自雇人士的特殊贷款项目时，若首付资金比例低于35%时，也需要购买贷款保险(Mortgage Default Insurance)。
关于购房首付资金的来源有以下几种：自己的储蓄，家庭直系亲属的资助(Gifted fund)，从自己信用卡借入的(Borrowed Fund)。
一般地，银行需要审核申请人在申请贷款时过去90天的银行流水(Bank Statement)，确保首付资金来源的合法性。
2、贷款合同期和贷款分摊期
在加拿大的房贷合同中，涉及房贷的时间期限有两种：贷款合同期(Term)和贷款分摊期(Amortization)。贷款合同期最短为6个月，最长为10年；一般为1年期，2年期，3年，4年，5年期等等。如果获得的贷款属于购买保险的贷款(Insured Mortgage)，这种贷款的合同期一般为5年。
如果贷款选择的是固定利率，那么，在贷款合同期内，贷款利率会固定不变；在合同到期时，借款人可以一次把该贷款还清，也可以继续以当时市场上的利率与现有的银行续签新的合同，也可以把贷款转到其他银行。
贷款分摊期是指这笔贷款必须在多少年内还清。在加拿大，目前的标准的房贷分摊期一般最长为25年和30年两种。有些金融机构可以把房贷分摊期延长到35年，甚至50年。同样金额的一笔贷款，分摊期越长，借款人每月偿还的贷款金额也就越少。也就是俗话所说的还贷压力就越小。
例如，房贷金额为$300,000，利率为4%；若分摊期为25年，每月偿还贷款为$1,578；若分摊期为30年时，每月偿还贷款为$1,426。这样，借款人每月少还$152。这就相当于借款人每月的现金流增加了$152。如果借款人经济实力雄厚，想尽快偿还完贷款，也可以把贷款分摊期设定为少于25年，如20年，或者15年。
3、加拿大的三大类房贷市场
加拿大的房贷产品有很多种类，不少初次到加拿大的人士很难分清楚这些房贷产品。若根据房贷产品所具有的风险程度，或者根据申请房贷时所需要条件的严格程度，或者根据申请人获得贷款额度的多少程度，可以把加拿大的房贷产品分为三大类市场：优质贷款产品(Prime A mortgage)、次级房贷产品(Near Prime A mortgage, and B side mortgage)和私人贷款(Private Mortgage)。
1）申请优质房贷产品时，申请人的最低信用分数必须为650分，必须具备稳定的收入，最高债务率为39%/44% (前者为GDS的值，后者为TDS的值)，所能获得最高贷款额度必须通过压力测试。根据目前(2024年）的市场利率和压力测试利率，申请人所能获得最大贷款额度一般为其家庭收入的四倍左右。
2）次级类房贷产品市场。在这类房贷产品市场中，房贷产品又可以被分为两类：一类为Near Prime A mortgage，另一类为B side mortgage。这两类房贷产品的共同特点是可以把申请人的债务率从优质房贷产品所有要求的39%/44%提高到50%/50%，甚至60%，有个别贷款机构也可以采用更灵活的债务率标准。也就是说，同样的家庭收入，申请人通过申请次级房贷产品可以获得比优质房贷产品更多的贷款额度。因此，若想申请更多金额的房贷产品，可以考虑申请这类房贷产品。
Near Prime A Mortgage一般要求申请人的最低信用分数为680分，个别贷款机构可以把信用分数标准降低到650分。即提供这类房贷产品的贷款机构（金融机构）要求申请人必须具有良好的信用分数。
如果因为各种原因申请人的信用记录受损，信用分数下跌到600分以下，这类贷款申请人只能考虑申请B side mortgage。提供B 类产品的贷款机构可以把申请人的最低信用分数降低到450分。对于信用分数受损的贷款申请人来说，通过申请B类贷款不仅可以帮助其购买到自己满意的房屋，而且可以通过按时偿还房贷修复自己的信用记录，并很快提高自己的信用分数。当借款人的信用记录获得恢复以后，就可以把贷款转到优质类房贷产品中去。
从2018年1月1日开始全面实施房贷压力测试利率政策以后，购房者申请贷款的最大额度就受到了很大限制；尽管如此，在加拿大的房贷市场中，仍然存在一些只接受省政府管理的金融机构在审批贷款最大额度时，可以采用借款人所获得合同利率来计算最大贷款额度。这样，就可以使借款人获得更多的贷款额度。这就是Near Prime A 类贷款的最大优势。在目前贷款利率高企，房价继续高涨的情形下，这类贷款产品可以帮助不少购房者获得自己所需要的最大贷款额度。
如果贷款申请人为自雇人士，所能提供的收入证明又无法全面反映其经营生意的真实收入，那么，要获得优质类贷款就比较困难。B类贷款产品也就成为满足这类人士申请贷款的需求。如果你恰好也属于这类贷款申请人，那么，也不必为此感到忧虑。在加拿大的就业市场中，大约有15%的人士为自雇人士，而且大多数自雇人士的报税收入都低于其真实收入。所以在申请购房贷款时，若无法获得优质类贷款，B类贷款也可能成为这类购房者的最好帮手。
3）私人贷款(Private Mortgage)是加拿大房贷市场中风险最高的一类房贷产品。这里所指的风险程度主要是针对提供贷款的金融机构或者个人而言的。对于借款人来说，由于获得这种贷款的条件比较宽松，从申请贷款到最后获得贷款资金的时间也可以非常短，即可以在48小时之内获得贷款资金，所以，这种贷款的成本高，利率高。
金融机构（或者私人个人）在审批这类贷款时，可以不要求收入证明，也没有债务率水平的限制，对所购买的房产（所抵押的房产）类型条件也比较宽松。有个别金融机构要求的最低首付资金比例为15%，但大多数要求最低首付资金比例为20%，或者25%；有些也要求最低首付资金比例为35%。
这类房贷产品主要是满足那些在购房时（投资房产业时）所需要的短期资金需求；这种贷款的合同期一般为12个月或者24个月。
对于那些些在短期内（例如两周或一周之内）需要交房而又面临贷款无着落的购房者来说，私人贷款(private mortgage)也许就成为一项最好选择。同样，对于那些从事购买----翻修-----出售投资策略的投资者来说，获得私人贷款常常就是最好的贷款产品。
当了解了加拿大房贷产品的基本格局以后，在申请房贷产品时，就有可能得知自己是否获得了最佳贷款产品。
4、贷款压力测试
2018年1月1日加拿大联邦政府要求受联邦政府所管辖的所有金融机构在审批住房贷款时必须执行贷款压力测试利率政策；贷款压力测试利率是这些金融机构审批借款人所能获得的最大贷款额度的一个主要标准。贷款压力测试利率以下列二者中最高者为准：借款人所获得的贷款合同利率 + 2% ，或者加拿大银行（央行）所公布的5年期房贷基准利率。目前（2024年）加拿大银行所公布的这个基准利率为5.25%。
例如，某购房者（借款人）从银行所获得的5年期固定利率为5.00%，那么，5.00% + 2% = 7.00% 大于5.25%；这样，金融机构（银行）在审批该房贷申请时所执行的贷款压力测试利率就为7.00%。该贷款申请人（购房者）所能获得的最大贷款额度就由该压力测试利率所决定。
在加拿大，申请所有的优质类(prime A mortgage)和绝大多数次级房贷产品时，都要严格通过贷款压力测试。但是，仍然有个别提供次优级类房贷产品的金融机构，在审批这类贷款时可以不通过贷款压力测试，而采用合同利率来计算借款人所能获得的最大贷款额度。这就提高了那些想获得更多贷款额度购房者的借贷能力。
5、提前还贷的优惠条件
在加拿大的房贷市场中，银行在每一份贷款合同中都给借款人提供了某种提前偿还贷款的优惠条件。这可以帮助借款人实现尽快还清房贷的目标。有些银行（或其他金融机构）的不同房贷产品给出了完全不同的提前还款条件；而有些银行（或其他金融机构）的所有房贷产品都享有相同的提前还款优惠条件。
一般地，银行所给的提前还款优惠条件通常以下列的方式表示：10% + 10%， 或者15% + 15%， 或者20% + 20%， 或者15% + 15% + double up。
例如就提前还款优惠条件20% + 20% 而言，第一个20% 是指在每年内（12月以内）借款人可以一次最高偿还贷款本金的20%；如果一次偿还金额超过了这个限制，银行会向借款人征收罚金。第二个20%是指借款人每年可以把现在每月偿还贷款的金额（包括本金和利息）增加20%。
因此，对于那些想尽快偿还完房贷（债务）的借款人来说，就应该选择具有20% + 20%还款优惠条件的房贷产品。这也提醒购房者在选择贷款产品时，不能仅仅看到贷款利率，还要考察其他贷款条件。
6、房贷与贷款保险
在加拿大房贷市场中，与房贷有关的保险有两类：贷款违约保险(Mortgage Default Insurance)和贷款保险(Mortgage Protection Plan)。一般地，简单地说，贷款违约保险是指购房者购买自住房的首付资金比例低于20%时，需要购买的一种贷款违约保险。这种保险由银行（金融机构）代为申请，保费在交房时一次交付；保费也可能从贷款资金中扣除，或加在贷款额度中。目前，在加拿大，提供这种保险产品的公司有3个：CMHC， Sagen, 和Canada Gauranty。 这种贷款保险的受益者为银行（或其他金融机构），而保费则由借款人支付。
与第一种贷款保险有所不同，第二类贷款保险的受益者为借款人（房主）；这相当于一种人寿保险。其中又分为三类产品：贷款人寿保险(life insurance)，重型疾病保险(critical illness insurance)和伤残保险(Disability insurance). 借款人（房主）因为以上情形而不能支付（偿还）房贷时，保险公司可以为借款人偿还房贷，使房主不会因为无法偿还贷款而失去自己的房屋（家）。
7、申请房贷所需要准备的基本文件材料
对于不少首次购房者来说，常常不清楚需要准备哪些文件材料。在寻找自己满意的房屋之前，最好联系自己所信赖的房贷经纪，并咨询关于准备申请贷款的文件材料事宜。
一般地，申请购房贷款时，需要准备下列最基本的文件材料：两份由政府颁发的带有照片的个人身份证件（例如驾驶执照和护照）；工作证明(Employment Letter)；工资条(Paystubs)，过去两年的报税材料（如，T4，Notice of Assessment, T1）; 自己银行账户过去90天的银行流水(bank statement); 购房合同；所购买房产的基本信息(MLS)。如果申请人属于自雇类的，那么，还需要有关经营生意的文件材料。
8、房贷经纪是购房者的好帮手
房贷经纪 (Mortgage Broker/Agent) 是加拿大房产金融行业中的特殊职业；一般地，房贷经纪免费为购房者寻求最佳的贷款方案，其中包括最低利率和适合购房者财务状况的最佳房贷解决方案。在加拿大房贷行业中，房贷经纪一般都代理数十家银行和其他非银行金融机构的房贷产品，并非常了解其所代理金融机构的贷款政策和利率信息。房贷经纪不仅为购房者在寻求贷款产品时节省时间，而且也减轻购房者在这方面所经受的压力。
若想了解更多的房贷常识和贷款市场信息，可以加微信(chengeco)联系笔者。笔者竭诚为各位购房者（投资者）提供贷款优质服务，并获得最佳贷款方案。
本文为渥太华资深房屋贷款经纪成小洲撰稿，版权所有，转载请注明出处！
成小洲为安省持牌房屋贷款经纪，为当地华人社区客户寻求最佳房屋贷款方案！
成小洲，安省持牌房屋贷款经纪
Joe Cheng, Mortgage Agent L2, TMG The Mortgage Group #10315
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