【加拿大买房必读】逆向贷款 ----- 退休人士的金融福音

2024-06-08 渥太华微生活

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逆向贷款,英文名字为Reverse Mortgage,有时也被翻译为反向贷款。这是为了帮助即将退休或者已经退休的人士提高生活质量的资金需要所设计的一种以自住房产为抵押物品的一种贷款。

这种贷款免除了像普通贷款所需要的每月偿还贷款的压力(负担),而是可以每月以一种收入的方式从银行获得一笔资金;因此,这种贷款也就被称为逆向贷款(Reverse Mortgage)。

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逆向贷款的基本特点

逆向贷款是专门为55岁以上的加拿大人所设计的一种以自住房为抵押物品的贷款。借款人所获得的贷款额度的多少与房屋的价值和房主的年龄有关;借款人所获得的最大贷款额度不会超过房价的55%。一般地,同样价值的房产,年龄在70岁以上的房主所获得的贷款额度要高于年龄仅为60岁的房主。

逆向贷款是房主把自己房产净值现金化后所获得的一种流动资金;因为有55%的最高限制,所以,房主并不必担心贷款金额会超过房屋的价值。不少退休人士一方面拥有高净值的房产,另一方面,退休后的收入明显减少。生活质量的提升受到了已经缩水收入的影响。逆向贷款是一种把固化的房产净值现金化的融资方式,并使退休人士能够有效利用房产增值所带来的收益。

在获得逆向贷款以后,房主仍然拥有房屋的产权;房主只需要正常维护房产保养和维修,按时缴纳房地产税和房屋保险费用,并不必为每月偿还房贷而担心;相反,还可以从银行获得一部分收入。因为不少退休人士在退休期间仍然希望住在自己熟悉的社区和已经非常习惯的房屋中,所以,选择逆向贷款就成为一种提高其退休生活质量的收入来源。

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房主通过抵押获得逆向贷款资金以后,这种收入并不影响退休人士从政府所获得的CPP(退休金)和OAS(老年人年金)。

房主通过逆向贷款所获得的资金方式可以为一次性获得全部贷款资金,也可以按月或季度逐步获得贷款资金;这种按月或季度所获得的资金相当于一种收入;而且,这种“收入”是免税收入。

作为从银行获得的贷款终究是要偿还的;与普通的房屋贷款不同,借款人(房主)不必每月要偿还一定的贷款金额,只有在房主出售该房产,或者房主辞世以后,才偿还这种贷款。偿还的总金额包括本金和利息。当然,在借款的过程中,房主(借款人)也可以根据自己的财务状况偿还一些贷款。与普通贷款一样,在贷款合同期内,借款人偿还贷款的最大金额也是有条件限制的。

在最后签订有关贷款合同时,银行要求借款人(房主)必须获得独立法律咨询,即ILA (Independent Legal Advisor),确保借款人完全理解贷款合同的具体条款。

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提供逆向贷款银行

目前在加拿大主要有三家金融机构提供逆向贷款。他们分别为HomeEquity Bank, Equitable Bank 和Bloom Financial.

HomeEquity Bank 的主要产品为CHIP Reverse Mortgage, 还有CHIP Income Advantage Mortgage, 和CHIP Open Mortgage。 Equitable Bank 和Bloom Financial  主要提供普通的逆向贷款产品(reverse mortgage).

对逆向贷款感兴趣的人士可以联系笔者,或者联系自己所信赖的房贷专业人士;也可以访问以上这几家金融机构的网站,了解有关逆向贷款最基本的产品特点和利率信息。

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逆向贷款与HELOC

逆向贷款是一种利用房产净值获得额外资金的一种贷款方式,那么,他与普通的HELOC (Home Equity Line of Credit)所获得贷款又有哪些区别呢?

一般地,申请HELOC 贷款额度时,除了要考虑所抵押房产的价值和净值(equity)以外,银行还要根据申请人的收入来确定HELOC的最大额度;而申请逆向贷款(reverse mortgage)时,银行并不以申请人的收入为标准,主要以申请人的年龄、房产地理位置和房产价值为基本标准。

逆向贷款仅适用于55岁以上的加拿大人(房主),而HELOC贷款适用于所有年龄段的房主。逆向贷款主要针对以主要自住房为抵押品的贷款,而HELOC贷款额度适合于所有房产类型的净值;例如,包括自住房和出租房在内,房主都可以此为抵押品申请HELOC 贷款额度。

房主获得HELOC 贷款以后,银行会要求房主每月偿还一定的贷款,偿还金额至少为贷款利息;而获得逆向贷款以后,房主并没有每月必须偿还贷款金额的压力。

HELOC的贷款利率为开放型浮动利率,而逆向贷款也有固定利率贷款条件。

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退休人士的额外收入来源

我们知道,加拿大的退休人士的主要收入来源为CPP(退休金)、RRSP和OAS , 以及其他一些投资收入。此外,由于过去20多年来,加拿大房价的快速上涨,退休人士所拥有的房产有很大的净值(Equity)。如果以上所提到的各类支持退休生活的收入非常有限,那么,拥有高净值房产退休人士的生活质量就受到了限制。为了增加退休人士收入的财务空间,提高退休人士的生活质量,逆向贷款产品就成为一种提高退休人士收入的贷款产品。

退休人士可以用这笔收入购买自己心仪的度假屋,或周游世界,或者把大的独立屋换为小的公寓房,或者把现有的房屋改造为更适合于自己的退休生活,或者帮助自己的孩子或孙辈们购房或读大学,等等;房主可以自由支配这笔收入,提高自己的生活质量,尽情享受退休生活。

本文仅作为一般信息介绍,不作为任何经济决策的依据。欲了解更多的房贷产品信息,可以联系笔者。

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本文为渥太华资深房屋贷款经纪成小洲撰稿,版权所有,转载请注明出处!

成小洲为安省持牌房屋贷款经纪,为当地华人社区客户寻求最佳房屋贷款方案!

成小洲,安省持牌房屋贷款经纪

Joe Cheng, Mortgage Agent L2, TMG The Mortgage Group #10315

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