渥太华微生活

在加拿大，通过对现有的房产实施再贷款策略，房主可以把自己现有房产中的净值现金化；可以利用这些现金作为再投资房产的首付资金，或者可以用作其他投资途径。但是，在实施再贷款方式时，投资者往往面临着如何提高再贷款额度的问题。

本短文介绍几种可以增加再贷款额度的贷款产品，以帮助投资者获得所需要的最大贷款额度。

在加拿大，以房产为抵押手段申请贷款时的最大贷款额度是由申请人所具有的最大债务率所决定的。简单地说，贷款申请人的债务率就是按照贷款压力测试利率所计算的债务与贷款申请人所具有的总收入的比率。这可以用下面的公式来表示：债务率 = 总债务 / 总收入。

根据这个公式，若要想提高借款人的贷款额度，一般有两种办法；一是想办法提高总收入；另一个办法是提高债务率的上限。另外，还有一种办法，就是降低审批贷款额度的利率或者延长贷款分摊期的时间长度。今天，主要讨论涉及前两种办法的贷款产品。

一般地，在加拿大房贷的审批过程中，获得房贷最大贷款额度的最大标准债务率为：39% / 44%。 前者为GDS （涉及所抵押房产的毛债务率Gross Debt Service）；后者为TDS（贷款申请人的总债务率Total Debt Service）。但是，在目前加拿大的房屋贷款市场中，贷款提供者（银行或者其他非银行金融机构）在某些特定的条件下，可以把这两种债务率提高到50%，甚至60%，即50%/50%，或者60%/60%； 或者采用比较弹性的债务率标准来审批贷款额度。这样，就可以提高借款人所能获得的贷款额度。

我们再看上面债务率计算公式中的分母：总收入。一般地，银行或者其他非银行金融机构在审批标准的房贷时，只考虑贷款申请人所拥有的传统收入，即一般的工作收入、投资收入、房产租金收入，或者来源于经营生意的收入， 等等。但是，在目前加拿大的房贷市场中，一些金融机构可以提供一些比较特别的房贷产品。在审批这些特别的房贷产品时，可以考虑一些与贷款申请人有关的非传统性收入。这样就可以增加贷款申请人申请贷款时的总收入；因此，也就可以提高贷款申请人的最大贷款额度。

下面介绍目前在加拿大房贷市场中存在的几种房贷产品；这些房贷产品可以通过提高贷款申请人的总收入，或者扩展贷款申请人的总债务率标准的方法，实现提高贷款申请人获得再贷款的最大额度的目标。

一、Contributory Income

Contributory Income, 可以翻译为奉献收入。这种收入主要指来自于贷款申请人的家庭成员的收入，而且该家庭成员并与贷款申请人居住于同一栋房屋内；对于贷款申请人来说，还有一个有利之处，即提供该收入的家庭成员的名字并不在申请贷款和房屋产权的名下。

一般地，如果贷款申请人家中有已经开始工作的子女，并且还与父母住在一起，那么，就可以用该子女的收入来计算贷款申请人的总收入。该子女的名字并不在贷款申请的名单上；即该房产的债务与该子女没有关系。在计算这种收入时，每个月可以计算包括在家庭总收入内的最多限额为$1,400; 或者不能超过申请贷款总收入的30%。

如果贷款申请人在以此房产为抵押申请再贷款(refinance)时，或者购买另外一栋投资出租房产时，若想提高自己的最大贷款额度，就可以考虑包括这种非传统性的额外收入。

二、Boarder Income

这种收入主要指来自于贷款申请人的非家庭成员的收入，而且该人士并与贷款申请人居住在同一栋房屋内。与前一种收入类似，申请贷款时，提供该收入人士的名字并不需要在贷款申请和房产的名下。

例如，当贷款申请人把自己所居住房屋的个别房间出租给非家庭成员的人士时，就可以利用这些租客的收入来计算申请贷款的总收入。一般地，每个月每个房间所计算的收入最大为$750，而且所计算收入的房间最多为两个，即计算这种收入的最大额度每月为$1,500, 并且，不能超过申请贷款总收入的30%。

需要明确的条件是，能够利用这两种非传统收入来申请房屋再贷款的贷款种类属于B类贷款，或者次级类贷款。与A类贷款或者优质类贷款相比，申请这类贷款可以提高贷款申请人的最大贷款额度，即满足贷款申请人所需要的最大贷款额度。对于那些想提高贷款额度的投资者或再贷款申请人来说，如果满足以上所述的基本条件，就可以考虑充分利用这种非传统收入条件来提高自己的贷款额度。但是，申请B类贷款时，提供这类贷款的金融机构一般要收取1% 的贷款费用 (lending fee).

三、High Equity Mortgage

High Equity Mortgage, 即房产拥有高净值时所获得的房贷产品。例如，若购买房产时，首付资金比例高于35%，当申请贷款时，获得的这种房贷产品就为高净值的房贷产品。在申请针对自住房产的再贷款时，若该房产拥有高净值比例，也就可以申请高净值类的房贷产品。

如前面所述，银行（或非银行金融机构）在审批标准的房贷产品时，所能批准的最大贷款额度要受到申请人所具有的最大债务率44% 的限制；但是，对于高净值类的房贷产品，银行可以把审批贷款的总债务率标准提高到44%以上。

如果房产的最低净值为35%时，金融机构审批贷款时的最高债务率标准可以为60%；如果房产的最低净值为50%时，金融机构所能审批贷款时的最高债务率标准可以提高到65%。

四、High Net Worth Mortgage

High Net Worth Mortgage，翻译为中文，即为高（流动资产）净值房贷产品。如果贷款申请人拥有高净流动资产，那么，银行在审批房贷时，也可以把贷款申请人所具有的最大债务率上限提高到44%以上。结果，也同样可以提高贷款申请人所能获得的贷款额度。

在目前加拿大的房贷市场中，有不少银行都会提供这种房贷产品，而且，对贷款申请人所拥有的最低流动资产价值的数额要求也不尽相同。有一家银行要求贷款申请人所拥有的最低流动资产价值为$150,000（15万加元）。这是目前市场中所要求的最低流动资产价值。有些银行可能要求贷款申请人所具有的最低流动资产价值为$250,000（25万加元）。

五、结语

在加拿大，金融机构（银行）在审批房屋贷款时，一般需要审核贷款申请人的信用记录、收入水平和收入来源、首付资金的比例和首付资金的来源、房产价值和房产所处的地理位置，以及贷款申请人所具有的债务率水平。在寻求房屋贷款时，若想轻松地获得最优贷款方案，最好联系房贷专业人士，并获得专业性的贷款服务。要知道，最优贷款方案并不意味着仅仅获得了最低利率，还包括是否能够获得最大贷款额度和其他最优贷款条件。在一份贷款方案中，利率是贷款资金的价格。

本文仅为一般知识性介绍；加微信可以了解更多的房贷知识和房贷产品。

本文为渥太华资深房屋贷款经纪成小洲撰稿，版权所有，转载请注明出处！

成小洲为安省持牌房屋贷款经纪，为当地华人社区客户寻求最佳房屋贷款方案！

成小洲，安省持牌房屋贷款经纪

Joe Cheng, Mortgage Agent L2, TMG The Mortgage Group #10315

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