2025-01-22 渥太华微生活
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新的团队,新的起点,在2025年新春来临之际,小闫(网名“石头”)和Lucy Rui在这里先给大家拜个早年了! 祝大家蛇来运转,万事如意,顺遂平安!
我们回归正题。2024年与前两年不同,加拿大央行开始开启降息周期。众所周知,利率是对加拿大及渥太华经济及房市影响最大的因素之一。
所以,本篇文章将会围绕着利率对渥太华房市的影响进行简单的分析。同时,也将会对2025年的渥太华房市进行一下展望。
这里简单解释一下:
过往三年,影响渥太华房市的另外三个政策性因素分别是安省的海外买家税全面征收,对临时居民和海外买家的限购政策,以及房屋空置税的起征。之前海外买家税只是在大多地区征收,2022年起,是全安省征收了。
与此同时,联邦政府颁布了限制临时居民和海外人员及公司对加拿大自住房购买的限制。同年,渥太华市政府也对房屋空置税进行了起征。
但根据日常数据分析和城市自身特点,海外买家税、海外买家和临时居民的限购政策,以及空置税对渥太华房市的影响均不是很大,影响最大最直接的仍然是利率。这也是为什么本篇文章着重分析利率的变化对房市的影响。
本篇文章分上下两个部分,上部分主要是对过往三年,2022年、2023年和2024年的回顾和总结,下部分将会是对2025年的展望。
我们先回顾一下加拿大央行在过去三年对利率的调控的数据。
2022年、2023年及2024年加减息回顾
从上图我们可以看到,加拿大央行对利率的调整分两大周期:加息和减息。
加息周期是从2022年3月持续到2023年7月。从0.25%一直加到了5%。之后一段时间保持了不变。此后,从2024年6月开始至今进入到降息周期。预期2025年会继续降息。
回顾完利率调整之后,我们看看其对渥太华房市的影响。这里,我会分别分享对成交量和成交价的影响。我们先来看看对成交量的影响。
利率调整对成交量的影响
数据来源:MLS
上图可能略微有些复杂,我这里先简单给大家解释一下。首先,上图是过往5年渥太华每周的成交量曲线图。深蓝代表2019年,橘色代表2020年,红色代表2021年,绿色代表2022年,浅蓝代表2023年,黄色代表2024年。
为了大家可以更直观地看到加息和降息的影响,我将每次的加减息也标注在了图上。
首先,我们需要关注一下2022年的绿线,这条线非常重要。因为这是加息的起始年份。我们可以清楚地看到,在加息前成交量是非常高的。刚开始加息的2-3个月,成交量依然非常高。这个主要原因是当时仍处于旺季,同时很多买家手里拿着低息贷款预审批在手里,要在2-3个月完成成交才可以执行低息政策,所以,加息启动后,短时间内成交量依然很高。但随着加息的继续和幅度的加大,对成交量的影响就逐渐的形成了。成交量就开始远低于之前三年的成交量范围了。当然,因为随着春季旺季的过去,成交量本来也会下降,但这里要看的是,绿色线和之前三年的线之间形成了比较大的差距,而这个差距就是加息所带来的。
因为大部分的加息都是在2022年下半年进行的,尤其是2022年底和2023年初,对未来加息的幅度是无法准确判断的,于是在买家和卖家市场中,当时充斥的恐慌和不确定性,所以成交量非常的低。
然后,到了2023年的浅蓝线。随着加息力度和频率的下降,再加上2023年春季,各大商业银行的贷款政策促销的开启,即使央行利率依然很高,同时还有上涨预期。但是当时各大商业银行贷款促销力度还是不小的,买家实际上可以从银行贷款出来的利率并没有那么高,基本上3年固定利率可以做到5-5.3%之间的水平。所以,2023年春季的成交量后来也得到了一些释放。这也是为什么蓝色线在2023年春季尾声有了一个不错的上扬。
不过,由于2023年春季和夏季的CPI并没有很好的控制住,央行在随后的期间又加了两次息,这一下又让市场冷静了下来。同时,银行贷款利息确实达到了非常高的水平。某些时间段3年固定利率都要上6%。这样随着旺季的过去,加上利率的高起,成交量再度很肯的往下行了。
最后,我们来看一下2024年黄色线,因为当时市场中已经充斥的央行要降息的预期,所有人感觉降息只是时间问题了。所以,2024年春季的市场整体活跃度要好于2023年春季。到了夏天,央行正式开启降息后,本来应该是旺季过去后,市场活跃度下降。但因为降息带来的购买力释放,和市场中积存下来的买家对于未来房市开涨的预判,2024年秋季出现了不小的市场活跃度反弹。这个反弹的主要动力就是降息释放出来的购买力。
利率调整对成交价格的影响
数据来源:MLS
上图是从2019年开始到2024年,这五年期间,Residential房源的成交价曲线图。所谓的Residential房源就是没有物业费(Condo Fee)的freehold的独立屋和联排。是渥太华市场的最主力房源。也是华人买家最主力购买的房源市场。这里没有加入带Condo Fee的房源数据,因为这块市场在渥太华比较小,同时数据波动和弹性太大,对数据容易带来更多的不确定性。
我们展开具体说说利率的变化对渥太华房价带来了什么样的影响。上一部分我们分析的成交量。价格主要取决于很重要的两点:1、市场的供需关系。2、买家的信心。
首先,2022年3月加息的开启之后,渥太华房价与成交量的走势相差不多,虽然有短暂的震荡,但整体依然停留在高位。这里的主要原因和成交量的解释是一样的。买家手里有低息贷款可以拿,购买力还没有受到实质性的影响,买家信心依然在。而且,大家不要忘了,当时市场的供需关系非常扭曲,渥太华房市的库存非常低,是极强的卖家市场。所以,价格并没有出现很大的下降。
随着加息的深入,我们可以看到绿线开始有了很明显的下降走势。一直震荡着下降接近到2020年的水平,但仍然远远高于2019年的水平。不过,已经普遍低于2021年的同期水平了。
到了2023年之后,浅蓝线其实本身是比较稳定的,没有什么特别的大起大落的状态。同样与成交量非常类似的表现,是2023年春季末端房价达到了一个高点之后,开始震荡着下降了。但整体市场还是比较稳定的,但有一定需要注意到,某些时候其实已经开始恢复到2021年甚至更高的水平了。
最后,我们来到2024年的黄线部分。从年初开始,我们就可以看到黄线基本上都是略高于2021年红线了。只是少有几周持平或略低了。但全年下来,2024年的房价是已经高于2021年了。
但是,有些人会问,为什么央行降息这么多这么快,而房价并没有明显的上涨呢?这里面有两个比较细节原因。
第一,就是固定贷款利率并不是随着央行利率的下降而下降的。我们都知道,在加拿大签贷款合同,我们可以选择浮动利率,也可以选择固定利率。浮动利率就是跟着央行利率走,央行涨,它就涨,央行降,它就降。但是固定利率则不然,商业银行还要根据债券市场的情况,来决定固定利率的涨幅。虽然,今年下半年央行降息了,但了解金融市场的人可能会更清楚,债券价格可并没有下降,甚至有些时候还在上涨。所以,这就阻碍了商业银行给买家的固定贷款利率。也就进一步影响了购买力。
第二,经过两年的高息房市,渥太华房市的库存慢慢累积上来了。这就是让市场中的供需关系慢慢变得更加健康了。甚至某些时间段,还出现了偏向买家的市场状态。
基于以上两点,2024年秋季,虽然降息释放了一些市场活跃度,成交量所有上涨,但房价基本上还是比较稳定的状态。
简单小结
第一,在过去三年中,加拿大经历了完整的加息周期,并开始了降息周期。在这个周期中,利率对渥太华房市的成交量和成交价影响都是非常直接和重大的。
第二,在这三年中,渥太华市场也发生了很多变化。其中,得益于加息,压制了买家需求,尤其是对自住房的投资客和投机客基本上退出了市场,留在市场中的买家基本上都是刚需客了。同时,对于供给侧,释放出一些投资客或者投机客的卖家套现供给,加之正常流转上市的房源供给,让市场中的库存数量慢慢恢复到了正常水平。进而市场的整体供需关系恢复到了相对平衡的状态。让市场变得比之前健康了很多。
第三,随着降息周期的开启,渥太华刚需市场已经做出反应,2024年秋季市场活跃度的不降反升就可见一斑。但投资房市场的买家仍在观望中,不过,部分投资客已经开始蠢蠢欲动了。
2025年肯定是一个不确定性非常强的一年。首先,是全球政治、军事和经济的很大不确定性。其次,是加拿大国内自己的政治和经济的很大不确定性。对2025年更多的分析和分享,我们将放在本篇文章的下半部分为大家展示。
今天就先为大家分享和分析到这里。如果大家觉得小闫的文章比较有用,原创不易,还请大家帮忙点赞,关注加转发。谢谢大家!
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Lucy Rui:渥太华专业地产经纪
Di Yan:渥太华专业地产经纪
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