加拿大房屋买卖免税政策及问答

2019-07-21 渥太华微生活

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房屋买卖免税政策及问答

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生活在加拿大,绝大多数人都会买房,有些是用来自住,而有些则用于投资。

正如大家所知,自住房卖掉之后所得的盈利是可以免税的,这就是主要住所的资本收益豁免(Capital Gain for Principal Resident )

那么符合收益豁免的条件又是什么呢?

“要住在这个地方最起码一年?”

“如果常常搬家,那这个家还算不算呢?”

“一定要是加拿大的地方吗?”

其实,根据我的经验来说,只要你住在这个地方并拥有此物业的所有权,而且此物业的大部分面积都用于自住,就可以符合要求,与时间长短并没有关系。

但如果部分的房间租出去了怎么办呢?我刚才说大部分就是高于50%,也就是说即使你把地下室或者其中一两个房间租出去,但同时自己也住在这里的话,那么你的房子还是符合主要住所的要求。以往,主要住房是不用申报的,但从两年前开始,即使它无需付税,政府仍然要求我们申报。否则,一旦被发现忘记申报,会有罚款。

另外一个问题是:主要住房是否可以是在加拿大以外的物业?答案是可以的。你可以申报世界上任何一个地方的非商业用途的住所作为你的主要住所。但同一时间内,你或你的家庭只能申报一个房子作为主要住所。

那如果我同一时间有两个住所的话应该如何申报呢? 

你可以选择任何一个房子作为你的主要住所以申报这个增值免税。例如,你十年内拥有两个不同的住所,五年前卖掉了其中一个,那么你就可以选择将卖掉的房子作为主要住所。而今年把另外的一套住房也卖掉,这样的话,五年前卖房子的所得就可以全数用于免税额, 但今年卖的住所就只能用五年/十年的免税额。CRA提供了一个方程式帮助我们计算免税额。

如果我想购买新的物业, 从现住房搬出,并将其出租,该怎么办呢?

因为你的现住房正在改变用途:由自住房变成投资房,那么从税务角度来说,就变成了自动卖掉的状况(Deemed Disposition),也就是说你的楼房从出租当天开始即是“卖掉”的状态,需要付增值税。但是,税务条例里可以给你延迟付税直到你把这个房子真正卖掉。

另外还有一个可能发生情况是:你拥有一套住房,但由于距离工作地点太远,于是决定在公司附近租一套房子,并将现住房出租。 那么同一时间你只是拥有一套房屋,但由于它被出租出去,所以在税务上的定义为投资房。此时,你可以向税务方面提出申请,把这个出租房变成自住房从而延迟四年交付此物业的增值税。这个方法有一些特殊要求,如果想知道详情,可以随时联络我。

最后我想讲一下关于买卖楼房给自己亲人的一些管制

我常常听很多人说“想把自己名下的房屋转给孩子或者在房屋下添加孩子的名字”。根据税务条例来说,如果是直属亲友,所有转让买卖都要根据面积来计算。

例如,我现在的房子市值 $600k,我不能把它以 $1 元的价格转让给我的儿子。因为,如果政府看到查到的话,他们会认为我儿子是以 $1 的价格购买了我价值 $600k 的房产。

“即,假如当年我是以 $500k 购买了此房产,并以 $600k 卖出,则增值 $100k。然而,我的孩子以 $1 购入,再以 $600k 卖出,增值 $599.99k ”。

这是一个非常差的局面 - 双重税项。所以如果考虑这样做的话,还是先跟会计师商量一下比较好。

至于在物业上填加名字都是一样的:把孩子的名字加在自己的物业上,就等于买了一半给他们。

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渥太华专业会计师

郭子恒 Philip Kwok | CPA. CGA

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