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多套房投资客要注意了！

加拿大监管机构OSFI明确：一份租金收入不能同时支撑多笔房贷。2026年起，房贷审批逻辑将全面收紧，这意味着投资客的杠杆游戏正式结束。

当杠杆被无限放大的游戏戛然而止，楼市的繁荣故事也会被重写。

背景：为什么这项规则至关重要？

近日，加拿大金融监管局（OSFI）发布了最终版本的《资本充足率（CAR）》新规，对收益型住宅房地产贷款（income-producing residential real estate）的资本处理方式做出重大调整。

从 2026财年第一季度 起，银行在审批和分类房贷时，必须严格区分：

• 租金和收入不能在不同房贷中被重复计算。

• 如果一份收入已经用于某一房产贷款，它将从借款人用于下一套房贷的资格收入中剔除。

OSFI资本与流动性标准主任Mark Joshua在季度行业会议上直言：

“我们要确保一份收入不能被重复使用。一旦被用来支持第一笔贷款，在后续贷款中必须被移除或修正。”

这看似技术性细节，实则关乎加拿大楼市投资逻辑的根本。

规则核心：租金收入不能“一房多算”

按照新规：

• 银行仍可使用“50%收入测试”，即当超过一半的合格收入来自该房产租金时，这笔贷款将被归类为“收益型贷款”。

• 也可以使用自身内部更保守的指标，但标准不能低于监管要求。

• 最关键：收入一旦用于某套房贷，就不能再次用于另一套。

这意味着，过去投资客通过“多套房+多份租金收入叠加”的方式加杠杆买房，将被显著限制。

为什么这很重要？

在银行体系中，收益型房贷的资本要求更高。

• 对银行来说：这会提高放贷成本，从而可能推高投资类房贷利率。

• 对借款人来说：房贷资格被收紧，尤其是持有多套房产、依赖租金收入的投资客，将更难获批贷款。

这也是加拿大监管层在提醒市场：房地产投资不能无限杠杆化，风险必须被约束。

不止于住宅：一系列资本新规同步出台

除了住宅贷款的新规，OSFI还公布了多项资本管理调整：

1、组合贷款（CLPs）：

如果同一物业担保的组合贷款中，某一产品发生违约，将被认定为全部违约。

银行必须在2027年第三季度前落实。

简言之：一子错，满盘皆输。

2、新IRB银行资本底线：

新获批使用内部评级法（IRB）的银行，起始资本底线为 90%，之后可每年下调7.5%，但需OSFI批准。

3、资本底线延期：

行业整体的资本底线维持在 67.5%，直至另行通知。

4、美国GSE（政府支持实体）规则对齐：

与美国监管框架更加接近，避免跨境差异。

5、市场风险规则：

主权风险的“违约风险资本计提”调整，以更好地与信用风险处理方式一致。

监管思路的下一步：B-20大改版

OSFI还透露，2026年1月将发布新版《信用风险管理（CRM）》指南草案，

这将整合并现代化现有的多项指导文件，包括著名的 B-20指引。

覆盖范围：住宅按揭、商业地产贷款、企业贷款。

OSFI贷款与房贷政策主任Graham Smith表示：

“我们正在把B-20纳入一个更加全面、现代化的框架，确保规则对整个金融系统的信贷风险管理有效。”

换句话说：这不仅仅是房贷政策收紧，而是加拿大信贷监管体系的一次系统升级。

背后的逻辑：遏制金融风险，倒逼市场降温

加拿大过去几年房地产高度金融化：

投资客利用租金收入不断加杠杆，形成“收入循环放大”的模式。

银行在资本分类上存在差异，导致执行不一致。

在高利率周期下，金融系统面临潜在风险。

OSFI此举，一方面是统一标准，防止“套利空间”；另一方面是提高资本要求，倒逼银行对投资性贷款更谨慎。

最终结果可能是：

投资类房贷利率上升

多套房投资门槛提高

市场投机需求被压制

楼市或加速回归自住导向

精华总结

当一份租金不能再无限复制，楼市的杠杆游戏就结束了。

OSFI的新规，表面上是技术性调整，实则是一次金融监管升级。它不仅收紧投资房贷的资本处理，也释放出一个信号：房地产不能再成为加杠杆的避风港，金融体系要回到风险可控、资本充足的轨道上。

对投资人而言，这意味着加杠杆的空间被彻底压缩；对银行而言，放贷成本上升；对楼市而言，未来投资热度或将降温，市场逐渐回归理性。

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