渥太华微生活

加拿大约120万名房主将在今年续签抵押贷款，而面对当前更高的利率和房价波动，许多人将迎来不小的财务挑战。

资深按揭经纪Tuli Parubets过去习惯向客户发送房产增值的电子邮件，但今年她决定暂停这项惯例。她坦言：“我不想吓到大家。”

房贷续约的房主不仅面临比过去更高的贷款利率，更棘手的是，许多人是在市场高峰期购房，如今房价已下跌，导致部分房主的房屋估值低于贷款余额（即“负资产”）。这使得再融资变得更加困难。

房主资产缩水

全国平均房价自2022年2月峰值以来下降了18%，但各地跌幅不一，市场复苏也不均衡。

Parubets提供了大多伦多地区（GTA）房价下跌的案例：

多伦多市中心一套公寓2024年夏季估值$585,000，目前估值下降2.6%至$569,800。

伯灵顿（Burlington）一套镇屋2023年夏季估值$1,100,000，现估值下降6.6%至$1,027,000。

伯灵顿一套独立屋2023年夏季估值$1,240,000，现估值下降3.9%至$1,191,300。

对于计划续签贷款的房主来说，房价下降并不会影响他们继续与现有银行续约，但若想换银行或进行再融资，则可能面临挑战。

如果房价下跌，续约房贷的最佳策略是留在现有银行。Parubets解释：“如果只是续约，银行不会要求重新评估房产价值。”

然而，如果业主想换银行或再融资，则情况更复杂：

• 换银行（转按揭）：部分银行可能接受直接转按揭，无需重新评估房产价值，但不一定适用于所有情况。

• 再融资（增加贷款金额）：必须进行房屋评估，如果估值下降，可能无法借到所需资金。

再融资是许多业主的债务管理策略，可以用较低的抵押贷款利率来偿还更高利率的债务（如信用卡）。但要符合条件，必须至少拥有20%的房屋净值（房屋价值减去未偿贷款金额）。

如果房价下跌，房屋净值低于20%，房主将无法再融资，或无法通过延长贷款期限来降低月供负担。

“负资产”情况如何应对？

一些房主可能面临 “负资产”（欠款大于房屋价值）的情况，尤其是疫情期间以最低首付（5%）购房的人。

房贷专家Victor Tran举例称，如果某人在2022年以5%首付购买了一套$500,000的房屋，实际贷款额（包含按揭保险费）约为$494,000，净资产仅1.2%。

若房价下跌2%，房屋估值降至$490,000，那么贷款余额就超过房屋价值，业主正式进入“负资产”状态。

应对策略：

不要主动告诉银行房价缩水。Tran建议：“尽量和现有银行协商续约，不要透露房价已跌破贷款余额。”

与银行提前沟通，在贷款续约前至少6个月进行规划，确保获得最优利率和条件。

固定利率 vs. 浮动利率未来趋势

目前，随着利率下降，浮动利率（Variable Rate）房贷的吸引力正在上升，但许多借款人仍偏好3-4年期的固定利率（Fixed Rate），以规避未来利率波动。Parubets指出，选择4年期固定利率房贷，将使借款人锁定利率，直至2028年，也就是下一次美国总统大选后。

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