加拿大地产经纪挪用邻居投资款给自己买房,被判赔$28.5万!

2025-02-02 渥太华微生活
来源:加拿大家园

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日前BC省一名房产经纪因挪用邻居投资款给自己买房,被判赔偿超28.5万加元。

根据BC最高法院上周作出的裁决,房产经纪Alden Ashneil Chand于2018年 以投资名义向邻居Rahil夫妇(Amandeep Kaur Rahil和Jagvir Singh Rahil)筹集21.5万加元,承诺用于购入素里和基洛纳的两处公寓,然后以更高的价格转售后归还本金及可观利润。

然而,法官Francesca V. Marzari发现,Chand实际上并未购买这些房产,而是将Rahil夫妇的资金存入其个人账户,然后用这笔钱购买了兰里Aldergrove 社区的一套住宅。

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屡次拖延诉讼,试图推迟审判

BC省最高法院的判决书显示,Chand案件审理期间多次采取回避和拖延策略,包括在庭审前寻求无限期推迟审判,称理由是他因诉讼无法继续从事房产经纪工作,且无力支付律师费用。

法院提供了申请延期的指导,但Chand并未正式提出申请,而是在开庭当天以“突发疾病”为由要求延期。法官对此表示怀疑,但仍给予了两周延期。然而,当庭审重启后,Chand再次以健康问题申请延期,被法官驳回。

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“投资”骗局始于邻里信任

Chand最初是Rahil夫妇的邻居,住在他们家对面。Chand称自己刚刚获得房产经纪执照,并请求在他们家草坪上放置“待售”广告牌。Rahil夫妇认为他为人友善,便答应帮忙,尽管他们无意出售房屋。

不久后,Rahil夫妇向Chand询问是否有工作机会。Chand以“回报他们的帮助”为由,建议他们投资1万至1.5万加元购买素里的一套公寓,并承诺在转售后归还投资本金及来利润。

Rahil夫妇信任Chand,并动用了子女教育存款。

一个月后,Chand告知他们,房产转售已收到一份36万加元的报价,预计他们可获得2万加元利润。但实际上,该房产以34.6万加元出售,且资金未用于投资。当Rahil夫妇要求投资收益时,Chand再次游说他们投资20万加元购买基洛纳的一处楼花,并承诺类似的高回报。

由于资金不足,Rahil夫妇抵押了现有房产筹集20万加元。

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投资款被挪用

然而,这次Chand未兑现投资回报,而是拿出了低于23.5 万加元投资额的三份“报价”(21.7万、22.7万和23.2万加元)。事实上,该楼花实际以16.29万加元出售,另有一份以19.3万加元交易的合同,买方是Chand的叔叔Daniel Chand。

当Rahil夫妇尝试接受22.7万加元和23.2万加元的“报价”时,Chand拖延签署合同。

2019年4月5日,Rahil夫妇询问投资进展时,Chand告诉他们“有个大惊喜”。两天后,Chand带着笔记本电脑来到他们家,展示了一套位于Aldergrove的房产,并称已用他们的钱买下了这套房子。Rahil夫妇当场震惊,因为他们从未授权这项交易,并多次强调无法承担额外贷款。

当他们要求Chand归还投资款时,Chand反而指责他们“忘恩负义”,随后离开,并未同意退款。

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法院裁定Chand构成不当得利,须全额赔偿

在法庭上,Chand声称双方有“口头协议”,同意用投资款购买Aldergrove房产,并由他代持,未来再转让给Rahil夫妇。

然而,法官Marzari表示,没有任何书面证据支持这一说法,并驳回其辩解。

法院裁定,Chand在整个交易过程中以房产经纪人身份行事,负有信托责任,但违背了这一义务,并挪用投资款用于个人购房,构成不当得利。

法院裁定,Chand需向Rahil夫妇赔偿超28.5万加元,其中包括21.5万加元的初始投资、他们为此支付的房屋贷款利息、1.5万加元的判前利息、2.5万加元惩罚性赔偿(因其行为“极度恶劣”)。

判决指出,Chand不仅挪用了Rahil夫妇的资金,并在本案诉讼期间仍住在他们的钱所购得的房产里,因此普通赔偿金不足以表达法院对其行为的强烈谴责。


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