买房干货分享：加拿大买房首付资金比例多少最合适？
2018-11-15 渥太华微生活
购房首付资金的比例达到多少是比较合适的呢？每位依靠房屋贷款购买房产的人士无疑都面临着同样的问题。
首付资金比例的多少决定于购房者计划购买房产的类别、房产价值的大小、获得贷款额度的多少和购房者在加拿大身份。这些因素看起来很复杂，其实并非如此。如果明白了关于购房首付比例的几个基本概念，那么，关于首付资金比例多少的问题就非常容易理解。
关于首付资金比例多少的问题，涉及这样几个基本概念：必须最低的首付资金比例，能够负担的首付资金比例，最优首付资金比例和愿意支付的首付资金比例。
1、最低首付资金比例
最低首付资金比例，指根据各种要求和政策规定，购房者在寻求贷款时必须承担的首付资金比例。例如，在加拿大，一般的购房者所购买的房产价值低于50万加元的时，最低首付比例为5%；如果所购买的房产价值高于50万加元，低于100万加元时，低于50万加元的部分按5%计算，高于50万加元的部分按10%来计算。
例如，如果购房者的房产价值为80万加元，那么，该购房者的最低首付资金比例的计算办法如下：
500,000 × 5% + （800,000 - 500,000）× 10% = 25,000 + 30,000 = 55,000
如果购房者所购买的房产价值超过100万（包括100万），那么，最低首付资金的比例为20%。
上面所要求的最低首付资金比例是针对购房者购买自住房产；如果购房者所购买的房产为出租房，所要求的首付资金比例又有所区别。
如果所购买的房产是一个单元(1 unit)的投资出租房，那么，根据政策要求，购房者的最低首付资金比例为20%。
如果购房者所购买的房产是4个单元（包括4个单元）以内的多单元居住房产，那么，在最低首付比例方面又有一些差别。
如果所购买的房产为1到2单元(1-2 unit), 其中，房产主自己住一个单元，出租另外一个单元，那么，最低首付资金比例为5%；如果所购买的1到2个单元(1-2Unit)中，业主全部出租，那么，最低首付资金比例为20%。
如果所购买的房产为3到4个单元(3-4 Unit)，其中，房产主自己至少住一个单元，其余的全部出租，那么，最低首付资金比例为10%。如果所购买的房产低于4个单元(包括4个单元)(4 unit)，而且所有单元全部出租，那么，最低首付资金比例为20%。
如果所购买的房产为商业性房产，例如，作为居住用的房产超过5个单元，或者所购买的房产为店铺和居住混合使用；那么，一般的最低首付资金比例为25%。
从购房者在加拿大的公民身份、信用状况、收入状况等条件来看，最低首付资金的比例还可以分为下列几种：
作为新移民，购房者的最低首付比例为5%；如果作为新移民的购房者，在加拿大还没有稳定的工作和收入来源，那么，在申请贷款买房时，最低首付比例为35%。
如果购房者是一位未拿到任何公民或移民或工作许可身份的外国人士，在加拿大申请购房贷款时，最低首付比例为35%。同样，如果作为在加拿大的国际留学生，想在加拿大申请购房贷款时，最低首付资金比例也为35%。
信用分数是加拿大金融机构审批房屋贷款要考虑的一个重要因素。如果购房贷款申请者的信用分数低于600分，那么，一般来说，最低首付资金比例为20%。这是获得房屋贷款的最基本因素。
2、能够负担的首付资金比例
能够负担的首付资金，指购房者现有的财务经济实力所能支持的首付资金，其中也包括直系亲属所赠予的资金部分。
购房首付资金的多少直接影响到所购买房屋价值的大小和申请房屋贷款金额的多少。在所能够负担的房屋贷款额度一定的条件下，首付资金的比例越高，所购买的房产价值也就越大；与此同时，所能够购买房产的价值和空间越大，业主所承担的房产地税和日常维护费用也就越高，这实际上会降低购房者所能够获得房贷额度。
在计划购买房屋和申请房屋贷款前，首先计划自己现有的各种可以作为首付资金的财务来源；其次，结合最低首付资金比例的要求来规划自己所要购买房屋的类型和大小。
3、愿意支付的首付资金比例
愿意支付的首付资金比例，指在购房者财务能力允许的情况下，购房者愿意出多少的资金作为购房首付资金。
在加拿大，一般地，若首付资金的比例低于20%时，房贷申请者要支付贷款违约保险金。这种贷款违约保险是一次性购买，受益主体是提供房贷的金融机构。提供房贷的金融机构会把这部分费用加到房贷中去；当然，购房者也可以一次性支付这部分费用。购房者通过购买这种贷款违约保险，可以从金融机构获得最低的房贷利率；一般地，获得保险的房贷利率与未获保险的房贷利率的差额至少在20个百分点。
目前，根据加拿大联邦政府的规定，首付资金比例的大小和支付保险费用的关系如下。首付比例高于5%，低于10%时，保险费用为贷款额的4.0%；首付比例高于10% （包括10%），低于15%时，保险费用为3.10%；首付资金比例高于15%（包括15%）而低于20%时，保险费用为2.8%。根据这种情况，购房贷款的申请者就可以考虑自己应该出多少首付资金比例。
如果不想为购买房屋贷款违约保险支付费用，那么，最低首付资金比例应该为20%；虽然购房者在申请贷款时，因为支付20% 的首付资金而节约了保险费用，但是，购房者无法从金融机构获得最低贷款利率。例如，目前首付资金低于20%的最低贷款5年固定利率为3.19%，而首付资金高于20%的5年固定利率为3.79%。具体哪个选择对购房者最好，这需要根据个人的情况具体测算。因此，遇到这种情况时，最好联系您的房屋贷款经纪(Mortgage Agent/Broker)。
4、最有效的首付资金比例
最有效的首付资金比例，指综合考虑加拿大贷款政策所要求的最低首付资金比例、贷款申请人的综合财务投资状况和未来发展规划以后，所得出的最优首付资金比例。
例如，在考虑首付资金比例时，有很多人首先就考虑到把首付资金提高到20%；因为这样就可以不用购买贷款违约保险，可以节约一笔费用。确实如此。但是，为了筹凑20%首付资金，购房者出售了自己的投资产品，如出售所持有的股票或各种投资基金；或者，通过HELOC 或其他信用方式获得额外的高利率贷款。这种做法是否就是购房者的最优首付计划，也需要仔细计算。首先，购房者通过其他方式获得的贷款利率要远高于在购买当前房产获得贷款的利率；其次，购房者出售其现有的各类投资产品，实际上放弃了潜在的投资收益；这对于购房者来说，就是一种损失。所以，从表面上来看，购房者因出了高于20%的首付资金而节省了保险费用；但是，实际上，购房者不仅支付了高的贷款利率，而且在出售各种投资产品时也放弃了许多潜在的收益。因此，对于如何选择最优首付资金比例，应该进行仔细的测算。当然，还有一个比较好的选择，就是联系您的房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)。他/她们在帮助您寻求房屋贷款的同时，会帮助您在具体的首付资金比例选择方面提供很好的建议。
房屋贷款对购房者来说是一种金融手段；也是一种投资杠杆手段；也是购房者总体资产和债务的一部分；它不仅仅是一种债务负担，更是一种推动资产拥有者更上一个台阶的梯子；最优首付资金比例和最优贷款计划是根据购房者现有财务状况和未来家庭财务投资规划所得出的结果。如果想获得最优的房屋贷款计划，提高自己的财务投资效益，请联系您的房屋贷款经纪(Mortgage Agent)。作为专业的持牌房屋贷款经纪(Mortgage Agent), 本文作者愿意为您提供服务。
（注意：本文仅作为一般知识性介绍，不作为任何经济决策的依据。关于房屋贷款事宜，请联系您的房屋贷款经纪）
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