2024-09-28
渥太华微生活
来源:加国无忧
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最近一位华人房东来信询问,租客将房子内的木地板浸水,造成损坏,而房东与租客一直相处又比较融洽,希望网友提供建议,在这种情况下他该怎么办?还有一位房东来信询问,房东要收回自住,但租客拒绝搬家,该怎么办?
房东租客话题一直是华人社区一个非常热门的话题,相关矛盾纠纷常有发生,尤其是安省LTB的审理量大,运行缓慢,动辄需要好几个月才能轮到处理。就网友提出的问题,本网采访了常年专门处理房东租客纠纷案件的Paralegal于戎伟先生。
于先生说,以他多年从业经验来看,许多房东没有在成为房东之前做好必要的准备。一旦发生纠纷,普通思维可能会与必要的法律思维,形成很大的差异。
以木地板浸水案为例,普通思维可能会是认为,租客把地板搞坏了,那当然应该由租客负责赔偿。但是法律思维可能首先会考虑,如何认定地板损坏的原因,有什么证据支持?谁的责任?如何认定赔偿?
于先生说,房东如果要认定是租客造成的,那么房东就有举证责任,比如租客搬入前的地板状况照片,水浸之后的损坏照片,互相比对等等。很多房东出租房子之前没有这样的准备,没有入住当日共同验房的报告、照片、录像等等记录,所以在出事后,拿不出相应的证据比对当下的情形,这就给自己带来非常不利的后果。
再者,房东自然而然地认为租客搞坏的,就是租客的责任。但法院要弄清楚水是怎么来的。比如租客忘记关水龙头,或者下雨忘记关窗等等,如果有这样的证据,可能会认定是租客的责任。反之如果是因为水管年久失修,发生跑冒滴漏,或者树根将下水管破坏导致的,可能就是房东的责任了。在这里,举证的责任在房东一方。
责任认定之后就是赔偿。认定责任方需要由专业人士做出损坏评估,之后限期修复。对于木地板来说,可能无法局部更换,要换就得全屋更换,那么就又牵涉到一个赔偿比例问题。租客肯定不会全部赔偿,只能按损坏比例进行赔偿。如果租客连按比例赔偿都不认可,或者说租客没有钱,则还可能进行到下一步,也就是诉讼,乃至发生解约驱逐。
由此可见,貌似很简单的损坏赔偿,在法律面前,往往就不那么简单了。
说到房东以自住为由驱赶租客,这是目前LTB最常见的申请案件之一。如果房东真的是需要自己或家人自住的话,法律的确是支持这类申请的。最多是因为租客遇到一些特殊情况,比如病患、极端情形等,法官会判延缓几个月后再驱逐而已。但前提是房东能够证明自住意图的真实性。要知道一个法官每天要判几十个案子,早就练就了火眼金睛,如果房东只是为驱逐而驱逐,证据不足,乃至矛盾,那么法官是不会批准的。简单来说,房东自住只限七种人,包括房东自己、配偶、房东的子女、配偶的子女、房东的父母、配偶的父母和照顾这些人而且同住的保养员。除此之外的所谓亲戚朋友,都不符合自住的条件。
也有房东说,我自己确实是自住,只不过是偶尔回来住一住。请注意,这种情况下可能不会被批准。根据观察,偶尔来住,不会被认定符合法律要求。
于先生还说,很多人抱怨房东局过于保护租客,而忽视了房东的权利。其实,出租法律的核心就是“保护”和“平衡”这两块基石。民用出租法律(Residential Tenancies Act, RTA)开宗明义第一条就是“本法是为了保护租客不被非法驱逐”而制定的。这部法律的核心就是保护租客权益、平衡各方利益、尽快解决纠纷。房东的合法权利一定要受到保护,平衡永远是被考虑的重要环节。
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