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来源：温村那些事儿

近日，瑞士银行(UBS)发布年度研究报告《2021年瑞银全球房地产泡沫指数》，六个城市被认为存在房地产泡沫。其中两个在加拿大，多伦多高居全球第二，温哥华排名第六。

该报告分析了欧洲、北美、中东和亚洲地区的25个主要国际城市住宅价格，2020年中至2021年中经通胀调整后的房价上涨6%，为七年来最大涨幅。

瑞银对房地产市场泡沫化的定义是，虚高的房地产市场价格与其应有的价值长期、严重地脱节，这种脱节问题只能由房地产市场泡沫的破裂来解决。

根据瑞银的房地产市场风险评分标准：

• 得分超过1.5意味着存在房地产市场泡沫化问题

• 得分在0.5到1.5之间意味着房价有些虚高

• 得分在-0.5到0.5之间意味着房地产价格与当地民众收入和房租水平等因素相比处于合理的范围

• 得分在-1.5 to -0.5之间意味着房地产市场被低估

榜单前十名依次为：

• 法兰克福 Frankfurt

• 多伦多 Toronto

• 香港 Hong Kong

• 慕尼黑 Munich

• 苏黎世 Zurich

• 温哥华 Vancouver

• 斯德哥尔摩 Stockholm

• 巴黎 Paris

• 阿姆斯特丹 Amsterdam

• 东京 Tokyo

其中北美两个城市，欧洲6个城市，亚洲两个城市。

25个城市中，只有马德里、米兰和华沙的估值仍然合理。另外，只有迪拜是唯一被低估的城市，也是唯一出现年衰退的市场。

至于加拿大的两大城市，多伦多和温哥华则常年跻身于这份榜单的前列。

2017年，多伦多首次被纳入指数排名，结果就力拔头筹，一举成为全球楼市泡沫最大的城市，温哥华当年则名列第四。

2018年，多伦多和温哥华高居第三和第四。

2019年，多伦多第2，温哥华第6。

2020年，多伦多第3，温哥华第8，并且温哥华以1.37分没有归类为“泡沫”城市。

今年，多伦多得分2.02，连续第5年被定为泡沫化严重。

报告中指出“在过去十年中，由于人口强劲增长以及房贷利率下降，多伦多房屋实际价格水平几乎翻了一番。在引入限制性法规，例如实施海外买家税和租金管制之后，市场在2017年与2018年得以喘息，但在2020年再次加速。”

温哥华的情况看起来也好不到哪里去。2016 年对空置房屋和外国买家征收的税收冷却了当时炙手可热的市场，因为当年价格上涨了 20% 以上。这些举措似乎缓解了一些压力，因为价格在 2018 年至 2019 年期间下降了 10%。

“然而，从那以后，较低的价格、超低的抵押贷款利率和宽松的压力测试规则吸引了家庭再次购买房产，导致快速反弹，”瑞银表示。

但瑞银警告称，现阶段的房地产市场变得“更加依赖极低的利率”。随着防疫限制放松，贷款政策出现变化，多数城市的房价上涨势头可能戛然而止，接下来就看会突然重挫或高位盘旋，估计房地产市场的长期疲软，可能性似乎越来越大。

瑞银表示：“平均而言，过去一年泡沫风险上升了，该指数跟踪的许多城市价格回调的潜在严重程度也在上升，住房负担能力恶化、不可持续的抵押贷款及房价房租加剧分化，历来都是楼市危机的前兆。”

约克大学经济学教授George Fallis也表示，多伦多的房地产市场显示出与基本面脱节的所有迹象。

“如果你不能用我们看到的正常变量来解释价格上涨，那么泡沫就存在，”他在接受采访时说。“每当你看到这种现象，那应该是一个警示灯。”

Fallis说，他担心今天的一些人买房只是基于对未来收益将与过去相同的预期，而这种情况总是很危险的。

他说最有可能的触发因素可能是利率的快速上升，专家已经警告说这是不可避免的。

“你只有在泡沫破灭时才知道泡沫存在，”Fallis说。“它只是一直存在，一直存在，直到没有为止。”

加拿大房价涨幅居G7国家最高

据Better Dwelling网站报导，美国联邦储备委员会的数据显示，加拿大住宅房价2021年2季度上涨了6.89%，与去年同一季度相比上涨了25.60%。该季度和年度涨幅均是G7国家中最高。

2021年2季度，不包括加拿大在内的G7国家，房价平均年增长率为5.48%，还不到加拿大房价涨幅的1/4。

自2005年至2021年2季度，加拿大的房价已上涨139%，是排在第二位的德国的3倍。德国的房价在同期上涨了46.65%。

在美国，虽然近期房价快速上涨，但自2005年至今年2季度，美国的房价仅上涨了10.49%。也就是说，与美国相比，加拿大的房价涨幅在过去16年中，以13倍于美国的幅度上涨。

专家：供需决定房价不会跌

不过也有很多专家表示一些研究报告成天警告房市要崩溃，就是危言耸听。

TD高级经济师Sri Thanabalasingam认为，多伦多仍是移民、留学生和加人之向往目的地，住房需求强劲，目前还未出现其它大变之迹象。成天说房市泡沫要破裂的，都未充分考虑供需因素。

Thanabalasingam表示，一边是住房需求强劲，另一边是供应多年持续紧张，虽不断建新房，市场房屋存量仍持续超低。另外，随着边境全面开放，到时人口大量增长会进一步刺激住房需求。这种情况下，房价只会涨不会跌。

但Thanabalasingam也认为，房市泡沫仍有可能破裂，只是不可能马上发生。

专家们认为，即使市场火爆、边境开放，唱衰预测还会不断有。不断有人成天警告房价要跌，但每个月数据都是市场不断创新高。

一边泡沫说，一边继续涨，你怎么看？不管怎样，还是提醒大家，刚需随时出手，投资还需谨慎。