地产投资圈

加拿大楼市的深度调整已接近 2000 年代初美国的房市危机。相比之下，尽管加拿大经济规模较小且对房地产依赖更大，看似受影响较小。

BMO 首席经济师指出，加拿大有能力避免金融危机，但这种“避痛”部分只是表象，背后是本国对移民的积极利用，所以将疼痛”隐藏”了起来。

然而，楼市调整对经济带来的疼痛仍真实存在，体现在人均GDP和失业率上，影响着每一个加拿大人。

加拿大房价走势复制美国危机

来源：BMO Capital Markets；CREA

加拿大房市调整轨迹与美国类似，但结果却不同。加国房价自 2022 年初高点下跌了 20.5%，而美国当年则跌了 26%。不过，加拿大却没有出现类似的经济崩盘——自房价下跌以来的四年间，加国实际 GDP 年化增长 1.7%，仅略低于本世纪平均的 2.0%，考虑到经济对地产依赖，这一表现颇为突出。

“这可能是加拿大史上最严重的一次房价修正，但经济却成功避开了深度连锁反应。”BMO 首席经济师 Douglas Porter 解释道。

他指出，加拿大过去 35 年仅经历过一次“传统”衰退，即全球金融危机，2020 年则是政策导致的特殊停摆。他补充说：“……并不是经济衰退不会发生，而是如今极为罕见，只有接近灾变级事件才会引发全面下行。”

那么，加拿大为何能避免最严重的连锁反应？实际有一些明显的缓冲因素——至少表面如此。

借款人更强与降息缓和冲击

银行分析，房价短暂冲高是关键分水岭。Porter 指出，房价在最后两年大涨 50%，损失主要集中于少数人群。此次调整也主要局限于两省，近半数地区房价几乎未受影响。同时，强劲的财富缓冲让家庭消费受限有限，老龄化趋势下，养老金等非劳动性收入对消费贡献日增。2025 年，65 岁及以上长者消费占比已超五分之一（22.4%）。

来源：BMO；Haver Analytics；加拿大统计局

银行还指出，加拿大家庭整体财务状况较为稳健。房贷审批门槛如压力测试，有效遏制了过度负债人群。加息周期结束不到一年即开始降息，减弱了政策回归常态带来的冲击。总体来看，宏观数据显示经济几乎“刀枪不入”。

你怀疑以房地产为支柱的经济能安然度过美国式房市调整？Porter 认为，这种“无痛”局面其实是一种假象。

加拿大虽避开金融危机，却没避开阵痛

Porter 指出，加拿大确实避免了金融危机，但“避痛”部分是一种“幻觉”。2022 至 2024 年初两年间，加拿大人口年均增长 2.8%，快于同期 GDP 增速，这在一定程度上甚至超过了经济下滑对 GDP 的影响。经济总量增长，但人口增速更快——意味着人均经济产出反而下降。

按人均计算，2022-23 年五个季度中有四个季度实际人均 GDP 下降，峰谷跌幅超 2%。同期失业率也上升超过 2 个百分点，这种组合极为罕见。Porter 称，在过去 60 年里，这一情况只在极少数、且仅在正式衰退期间出现过。

“换句话说，加拿大楼市这场‘魔术’其实更像是一场幻觉，就像原版魔术表演一样”，Porter 说。楼市调整对经济带来的疼痛仍真实存在，并影响着每一个加拿大人。