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安省的住房危机并没有结束，但解决住房危机的方式正在发生变化。

几年前，政府讨论的重点还是如何多盖房，让更多人买得起房。

如今，随着公寓市场持续低迷，加上政府对出租住宅提供大量政策和融资优惠，越来越多开发商开始改变方向：少盖出售型公寓，转而建设长期出租住宅。

房子还是在盖，但未来这些房子究竟是卖给普通家庭，还是长期掌握在开发商和大型机构投资者手里，正在成为加拿大房地产市场新的议题。

安省原来的目标：10年建150万套住房

2022年，安省住房可负担性工作组曾指出，过去10年安省房价几乎上涨了两倍，远远超过居民收入增速。即使拥有收入不错的工作，许多首次购房者依然难以进入房地产市场。

当时提出的解决方案很直接：未来10年建设150万套新房，通过增加供应缓解住房短缺。

但在安省盖房的成本非常高。

仅开发费一项，部分地区一套独立屋就可能超过10万加元。以奥沙瓦为例，目前一套独立住宅的开发费约为13.1万加元。

这些成本最终会成为房价的一部分，由购房者承担。

然而几年过去，市场已经发生了很大变化。

公寓卖不动，开发商开始转向出租房

过去几年，加拿大经历快速加息，公寓销售持续走弱，移民政策收紧，许多地区房价从高位回落，市场库存明显增加。

特别是在大多伦多地区，公寓开工量已经下降到几年前几乎难以想象的水平。

开发商并没有停止盖房，而是开始转向专门用于长期出租的住宅。

过去，开发商可以建设数百套公寓，再通过预售和销售将单位分别卖给不同买家。

但在目前疲软的公寓市场下，大量单位能否顺利出售已经成为风险。

相比之下，建设一栋数百户的出租公寓，开发商可以将整栋物业作为长期资产持有，通过出租获得持续收入。

市场环境的变化，让这两种开发模式之间的经济账发生了改变。

政府优惠让出租房更有吸引力

政府政策进一步推动了这一趋势。

目前，符合条件的出租住宅项目可以获得一系列优惠，包括部分销售税退税、开发费减免，以及加拿大按揭及住房公司提供的优惠融资。

部分项目还可以获得很长的贷款摊还期。在特定情况下，融资能够覆盖项目成本中相当高的比例。

对于动辄数千万甚至上亿加元的房地产项目来说，这些优惠足以明显改变项目的投资回报。

在公寓销售疲软的情况下，建设并长期持有出租住宅，因此成为越来越多开发商的选择。

新建出租房还有租金管制优势

租金政策也是其中一个重要因素。

2026年，安省受到租金管制的住宅，年度租金上涨指导幅度为2.1%。

但原租客搬走、新租客入住时，房东通常可以按照当时的市场行情重新确定租金。

更重要的是，2018年11月15日以后首次投入居住使用的出租住宅，一般不受安省年度租金涨幅指导标准限制。

房东仍然需要遵守法定通知期限和涨租时间要求，但具体涨幅不受年度指导标准限制。

这使今天新建出租住宅的长期收益模式，与许多受到租金管制的老旧出租住宅明显不同。

未来也可能改成出售型公寓

文章作者Lindsay Smith曾在负责建筑许可和开发规划变更的市政委员会任职11年。

他表示，在此期间曾看到不少高层出租住宅，在设计和施工阶段就采用了未来可能允许其转换为出售型公寓的标准。

因此，今天建设的一栋出租公寓可以长期用于出租。如果未来房地产市场重新转强，或者政府政策发生变化，部分项目也可能转换用途。

这也为开发商保留了更多选择。

拥有近 40 年经验的地产经纪 Lindsay Smith，几十年来见证了行业的诸多起伏。Lindsay Smith

潜在后果：“永久租房”

增加出租住宅能够缓解安省的住房供应压力，但也可能改变住房所有权的结构。

长期以来，买房一直是加拿大家庭积累财富的重要方式之一。业主每个月偿还房贷，也在逐渐积累自己的房屋净资产；租客同样需要支付住房成本，却不会因此获得物业所有权。

一旦长期租房，想要再积累足够的首付款进入房地产市场可能变得更加困难，尤其是在房价重新上涨的情况下。

与此同时，如果越来越多新房以长期出租形式进入市场，大量住宅可能逐渐集中在开发商、养老基金、房地产投资信托基金以及其他机构投资者手中。

最终可能出现一种新的住房格局：房子越盖越多，但拥有住房的人并没有同步增加，越来越多家庭长期甚至“永久租房”。

目前，包括杜兰区在内的安省部分地区正经历成交量下降、库存增加。只要这种市场环境持续，开发商就会继续按照经济效益调整开发方向。

而眼下，这笔账越来越偏向出租住宅。

过去，住房危机讨论的是要盖多少房子；接下来，问题可能变成这些房子最终属于谁。

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