美国房价暴涨的背后,华人买家都是谁?

2021-07-14 渥太华微生活

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随着美国疫情好转,经济开始逐渐复苏,房价涨幅也创下了记录。

根据美国国家住房协会的数据,全美所有类型的房屋的中位数价格5月达到创纪录的35万美元,比2020年5月上涨了近25%;6月达到38.5万美元,比去年上涨12.7%。

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房价的飙升首先是一个简单供需关系的体现,大部分的房主不愿意出售,而却有越来越多的买家持币待购。当然,还有疫情、政府政策相关干预的多种因素,

一场惨烈的竞价从一年前就开始了。

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房地产步入牛市

从新冠疫情爆发以来,买房这件很多人一生中最重大的一项交易,变成了“网购”。有超过5%的买房者,甚至只是在网上看了图片和视频,就直接下了单。

无论是新房,还是二手翻新的老房子,都有无数买家参与竞价,让卖家乐开了花。

带车库与前院的独栋房,平均会有40多人参与竞价。一位新泽西的夫妇买卖将自己的三层独栋,标价39.9万美元,在各路买家不断涨价之后,最终以54.2万美元成交,直接溢价37%。但是卖了房子的房东夫妇并无法高兴,因为他们看中的房子,涨价幅度更大,而现有手头上的现金,更无法满足价格上的剪刀差。

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小王听到的最夸张的一个故事,是在华盛顿的富人区Chevy Chase,一栋1911年的百年老房,卖价350万美元,成交价超过450万美元,而且是在两个星期内,买主砸了100万美元的现金,直接PK掉其他竞争者。

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美国的房源紧缺

2021年美国全国的活跃挂牌房屋库存比去年下降了43.1%。这股买房热也让大部分的房子“秒罄”,平均房子从开始出售到卖出,平均只要大概一个月时间。

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此外,美国大部分的公寓和联排的小户型是由像NVR,Lenner等建筑公司所建设,但是多达75%-80%的独栋房屋,是由小型私人建筑商所盖,而新冠疫情导致了各种需要盖房的原材料价格暴涨,主要包括钢筋,木材以及水泥等。

从今年5月份开始,木材的价格在一年内暴涨了300%,而平均一栋房子中木材价格的上涨,就让房价直接上涨了3.6万美元。此外,新冠疫情的居家隔离以及移民的限制,让建筑劳动力的价格也同时飙升,这些都直接加进最后的房价里。


美国前财长担心通货膨胀

美国前财政部长,经济学家劳伦斯·萨默斯(Lawrence Summers)表示,美国如今的房价如今的飙升让人感到“恐惧”(Scary)。他质疑美联储继续购买抵押贷款支持证券,作为其刺激计划的一部分是否明智。

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在美国房价来到30年以来最大涨幅之后,萨默斯在彭博电视台的《华尔街周刊》节目上表示,这种收益是通货膨胀,结果就是直接推高其他物价:“房价的上涨,在大多数普通人的常识里,就是通货膨胀。”

萨默斯预测,鉴于供应短缺,房地产的价格还会继续攀升,但他表示要“非常非常小心的来对待可能通货膨胀的风险”。

作为恢复经济的一部分,美联储每个月会购买400亿美元的“抵押支持债券”以保证借贷率保持在一个较低的水平上。


美联储并不担心

与萨默斯的担忧不同的是。美联储依然表态,美国并不需要提高利率,来给已经炙手可热的房地产市场降温。

美国CNBC台的财经专家吉姆·克莱默表示:“我不认为如今的房价会重蹈金融危机的覆辙,与上次的大崩盘情况不同,如今的购房者实际上拥有良好的信誉和强大的股票投资组合。”

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在2008年金融危机爆发之前,监管机构未能严格执行贷款标准,而买家在购买时也过度杠杆化,美联储随后通过多次提高联邦基金利率来为市场降温。

但这一次的贷款标准更加严格,低抵押贷款率加上大流行病期间封锁刺激了购房狂潮。加上千禧一代因为各种原因(包括2008年金融危机)而推迟购房多年,如今他们才是市场上最大的买家群体。

在克莱默看来,由于借贷利率低,库存稀少并且千禧一代买房人的需求被压抑,周期性的房地产市场将会变成一个长期增长的现象:“

美联储可以通过提高利率来给经济踩刹车,但是千禧一代多年以来一直被困在父母的地下室里,在度过金融危机的十年后,他们终于有了购买自己房屋的资金。”


还是有人买不起房

虽然美国房价飙升,但是买不起房子的美国人依然大有人在。根据2021年第一季度的数据,美国拥有房产的人口占比为65.6%,超过三分之一的人没有房产。其中,美国白人里有房的人达到74%,而西班牙裔拥有房产的人为49%;非裔美国人中,45%的人口拥有房产。

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买房最大的阻碍是首付。一般情况下,在美国买房要拿出缴纳房产总价的20%作为首付才具有竞争力。但是疫情期间,政府和银行出台了各种贷款资助项目,帮助第一次买房的低收入者。

除此之外,依然需要考核贷款人的还款能力,因此非裔美国人在贷款这一环节上会受到一些隐形的歧视。

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此外,大多数的年轻人都背负着上学期间的学生贷款,即使凑够了首付,同时还两份贷款也让年轻人压力山大。根据美国国家不动产协会数据,2020年的所有购房者,平均背负着3万美元的学生贷款。


抢房大潮的美国华人

作为收入最高的少数族裔之一,华人在美国的抢房大潮中,主要分为两种:投资型富豪和自住中产阶级。

小王最近听过最豪的一个故事是,开游艇的华人富豪们开辟了新的投资目的地--美国属地波多黎各。在经历了前几年的飓风吹袭和政府破产后,波多黎各的房价跌入谷底。这个时候,华人买家们趁机入场,确实是一个非常好的时机。

一位在波多黎各居住多年的华人前不久给小王发了条信息,说当地一两百万美元的豪宅已经被抢完了,现在开始抢的是三四百万美元的。

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小王采访的华人房产经纪人何青,代理的房屋大多数是华盛顿附近两个最富有的郡县,费尔法克斯和蒙哥马利郡,家庭中位数年收入在11万美元左右。何青的华人客户中,70%的人是在美国生活的,大多买房会贷款。还有30%的人是买投资房。当然,偶尔也有来美国旅游一圈,顺便买个豪宅的。在美国的华人当中,付现金和贷款买房的人都有,而现金买房的成功率要大大高于贷款。

美国华人钟意投资房的一大原因在于,美国投资方的回报比例较高,一个30万美元的公寓,每个月租金能够达到2000美元。如果有几套这样的投资房,那每个月都是一笔可观的收入。

看到这里,在美国的华人读者心中最大的一个疑问可能是:我现在该不该买房?上周小王专门请教了资深房产经纪人,她的答案是:如果是刚需就买,但如果能等几个月,也可以观望一下。因为短期来看,美国的房价可能会有一个小幅下调,但是长期来看,美国房价很难回到过去的低价位区间。

现在买房的好处在于,可以利用低利率贷款;而持续观望的好处是可以等到更多的房屋回流到市场上,给自己更多的选择。

总而言之,无论在哪里,买房是一项大投资,请各位保持冷静!

来源: 王冰汝

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